Договор ренты: как правильно составить соглашение и 3 главных проблемы действующего законодательства — Biz-Novostroy портал недвижимости
Вопросы обретения собственного жилья остро стоят перед каждым вторым гражданином. И даже после покупки заветного метража они сначала плавно перетекают в необходимость расширить площадь, потом в желание подготовить семейное гнездышко детям и внукам. Квартиры покупают за наличность и в ипотеку, получают в наследство и дар, берут в аренду у частных лиц или государства по программе социального найма. Договор ренты — единственная практика, мало изученная и редко применяемая, хотя при соблюдении определенных условий и тщательном оформлении всех прав и обязательств документально эта система позволяет стать законным владельцем заветной недвижимости. Как прописать содержание договора ренты и не стать жертвой мошенников, разберемся подробно и с приведением пунктов действующего законодательства.
Содержание:
1. Что такое рента: понятие и положения законодательства
1. 1. Взаимоотношения участников договора
1. 2. Правовые аспекты сделки. Важно!
2. Виды ренты и принципиальные различия форм
2. 1. Пожизненная рента
2. 2. Постоянная рента
2. 3. Пожизненное содержание с иждивением
3. Составление договора ренты?
3. 1. Основные позиции
3. 2. На что обратить внимание? Полезно!
4. Как может быть оспорен договор ренты
5. Заключение
Что такое рента: понятие и положения законодательства
Несмотря на то что практика ренты распространена мало, Гражданский кодекс Российской Федерации об этой схеме рассказывает подробно, хотя и обтекаемо. Так, рентой по законодательству называются денежные суммы или другие материальные блага, которые плательщиком ренты передаются получателю. Цикличность таких платежей, их форму и объем определяют стороны по взаимной договоренности, а скрепляет договор ренты. Соглашение, в котором главным предметом является квартира, — рента, наиболее распространенная и востребованная в связи с возможностью прописать взаимовыгодные для обеих сторон пункты. Итак, рентой можно назвать платежи, взамен которых передается дом или квартира, рента — это и сам договор на пожизненное содержание или право на получение дохода на неопределенный срок.
В бытовом и разговорном понимании рента — материальная или иная помощь постороннего человека, являющегося или не являющегося родственником с последующей «благодарностью» в виде квартиры. Договор ренты в том случае — своеобразная страховка, что эта помощь будет постоянной, должной и существенной. В противном случае договор ренты просто будет расторгнут и заключен с кем-либо иным.
Взаимоотношения участников договора
При рассмотрении тонкостей взаимоотношений участников сделки можно найти общие черты и с куплей/продажей, и с наследованием. Договор пожизненной ренты предполагает, что получающий некую ценность обязуется в обмен выплачивать некие доли. В отличие от ипотечного кредита, о котором детально говорится в статье «ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – ОТЛИЧНЫЙ ВАРИАНТ ИЛИ КРЕДИТНАЯ ЛОВУШКА ДЛЯ ЖЕЛАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ?!» в сделке не участвуют банковские организации и платежеспособность проверяется только «доверительным» образом. Практика в реалиях РФ проста: владелец квартиры, часто престарелый и нуждающийся в уходе, отписывает имущество тому, кто готов ему выплачивать своеобразную прибавку к пенсии. Частные аспекты укладываются в эту общую форму:
может быть прописана конкретная сумма или уточнение, что за плательщиком ренты закрепляется обязанность приобретать медикаменты, одежду или оплачивать какой-либо продуктовый набор;
могут быть предусмотрены услуги по уходу или найм обслуживающего персонала;
возможно добавление тонкостей, не принятых в сделках купли-продажи, например содержание питомцев или поддержание в надлежащем порядке самого предмета договора;
перспектива вступления в права (в том числе ограниченные) до смерти получателя ренты и возможность получить прописку на территории, которая фигурирует в документе.
Такая практика передачи имущества не нова: под формой беспроцентного займа еще ростовщики средневековой Европы прятали сделки. К тому же, и для приобретателя, то есть плательщика ренты, предложение сулило некоторые преимущества, если сравнивать операцию с прямой покупкой дорогостоящей недвижимости: квартира, рента на которую заключалась, выкупалась небольшими и посильными долями. Удивительно, но в современной юрисдикции основной аспект остался неизменным именно с тех пор: рента не попадает под положение о предпринимательской деятельности.
Содержание договора ренты в обязательном порядке определяет права и обязанности:
получателя ренты;
плательщика ренты.
Договор фиксирует:
предмет торга;
объем и частоту выплат;
санкции за нарушение условий.
Плательщик и получатель являются сторонами договора. Третья сторона, так или иначе участвующая в сделке, — государство: договор ренты в обязательном порядке регистрируется и при возникновении спорных вопросов разрешением конфликта будет заниматься суд.
Главная сложность, которая сразу отталкивает готовых подписать бумаги на содержание: квартира, рента на которую заключается, достанется через неопределенный срок, а итоговая сумма не может быть зафиксирована. Договор пожизненной ренты закончит действие только с кончиной владельца площади.
Правовые аспекты сделки
Попытка зафиксировать документально все тонкости ренты предпринималась в РФ неоднократно: в современной России в 1996 году. В настоящее время параграфы, раскрывающее надлежащее содержание договора ренты, приводятся в главе 33 ГК РФ.
Этим документом предписывается:
заключение сделки только между полностью дееспособными людьми;
обязанность рентного кредитора (получателя ренты) подтвердить свои права на недвижимость;
обязанность рентного должника платить вовремя;
необходимость регистрации договора ренты;
требование фиксировать операции с недвижимостью согласно действующего законодательства.
Отдельно прописывается, что договор ренты не может нарушать права третьих заинтересованных лиц, в частности обязательных наследников. И это вторая сложность, которая сильно препятствует распространению практики ренты.
На деле самый невыгодный поворот событий выглядит так: рентный должник, для которого рента с пожизненным содержанием закончилась в связи с кончиной владельца квартиры, передает документы на вступление в права. Одновременно оказывается, что у покойного имеются близкие родственники, также претендующие на имущество. К сожалению, если среди таковых есть социально-незащищенные несовершеннолетние или недееспособные, договор действительно может быть оспорен. В итоге договор пожизненной ренты признается не имеющим силы и возмещение убытков добросовестному плательщику возможно только в судебном порядке после признания сделки ничтожной.
Что касается регистрации сделки после окончания периода платежей, никаких отличий от применяющиейся практики операций с жильем нет:
сделка с недвижимостью обязательно вносится в ГосРеестр;
получающий ценность оплачивает налог, как за сделку с недвижимостью;
после регистрации собственности на метры он имеет право внести свои расходы и получить компенсацию в виде вычета из обязательного налога.
После выполнения этих процедур получатель имущества может считаться его полноправым и единственным владельцем.
Виды ренты и принципиальные различия форм
Законодательство предусматривает две основные формы ренты и несколько подвидов. Основа классификации — срок действия договора:
договор пожизненной ренты предусматривает выплаты до кончины кредитора;
бессрочной — постоянное обеспечение займодавца или его наследников.
Первая категория подразделяется на простую ренту и пожизненное содержание с иждивением. Для каждой из категорий есть свои тонкости, которые, заключая договор ренты, необходимо иметь в виду. Халатность в составлении бумаг может обернуться серьезными расходами, вернуть которые не сможет даже суд.
Постоянная рента
Постоянная рента — форма договора, вызывающая самое большое количество вопросов. Если пожизненное содержание подразумевает конкретный признак окончания обязательств выплат и получения желаемого, то постоянная рента кажется сомнительным предприятием. На деле пожизненную ренту и постоянную отличают только несколько существенных и конкретных моментов:
участниками договора постоянной ренты могут быть юридические лица, некоммерческие организации или группы лиц;
форма выплат может быть любой (а не только денежным эквивалентом) прописанной документально;
договор ренты постоянного типа может предусматривать права или обязанности наследников как той так и другой стороны.
Важно понимать, классификация «постоянная» не требует обязательной бессрочности: дату прекращения обязательств можно прописать и заверить нотариально.
Пожизненная рента
Выплата определенных соглашением сумм ограничивается сроком жизни кредитора. После его кончины имущество переходит к плательщику за исключением случаев, когда суд определил нарушение прав других заинтересованных сторон. Сценарии с противоправными действиями плательщиков при такой форме договора очень любят сценаристы детективов: как правило пострадавшей стороной показывается престарелая старушка, которую получатели квартиры по ренте пытаются свести в могилу. На деле сложности возникают у обеих сторон:
договор может быть расторгнуть в любой момент;
подтвердить реальную стоимость отдельных услуг при требовании вернуть затраченное очень сложно;
у ответчика, если речь идет именно о кредиторе, может не иметься средств для компенсирования убытков;
суд, также подверженый стереотипному мышлению, чаще всего видит умысел именно в действиях обеспечивающего уход.
И это даже в случае, если других претендентов на наследство действительно нет.
Пожизненное содержание с иждивением
Как и в остальных случаях предметом договора ренты может выступать только недвижимость. Это может быть дом, квартира или земли в состоянии, которое документально не закрепляется. И это третий серьезный фактор, препятствующий развитию рентной практики. После кончины участника сделки может оказаться, что квартира сильно упала в цене, но на этот риск вторая сторона заранее соглашается. У получателя ренты более защищенная позиция: он не только имеет право прописать точно все составляющие понятия «иждивение» в его трактовке, но и расторгнуть договор в любой момент. И прецедентов, когда такая сделка не была бы расторгнута, пока нет. Есть и закрепленные законодательством минимальные требования к сумме платежа:
не менее 2-х прожиточных минимумов на момент оплаты;
не реже раза в квартал.
Права плательщика также прописаны, но они достаточно скромны:
право расторгнуть сделку в любой момент;
запрет на сделки с обремененным имуществом (продажа, аренда, оставление в залог, существенная перепланировка) без предварительного согласия;
гарантии отсутствия умысла в намеренном снижении цены предмета сделки.
Конечно, владелец имущества не может выплатить этой квартирой часть ипотеки или сдать ее в найм, о чем говорится в статье «КАК СНЯТЬ КВАРТИРУ: 6 СОВЕТОВ ОТ ПРОФЕССИОНАЛОВ В СФЕРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ» но он может полноценно ей пользоваться, не учитывая интересы плательщика ренты.
Составление договора ренты
Договор ренты в правовой практике считается еще более сложным, чем аналогичные документы, касающиеся купли и продажи. Его составление подразумевает:
проверку прав владельца на имущество и определение круга возможных претендентов на наследование;
оценка дееспособности фигурантов дела и возможные шаги для документального закрепления этого факта;
описание предмета сделки и определение желаемого размера рентных выплат;
закрепление графика платежей;
закрепление договоренностей о неустойках и формата решения спорных вопросов.
Каждый из пунктов требует детальной проверки и сбора значительного количество документации. Естественно, запрос в кадастровую палату, как и требование в БТИ, можно составить самостоятельно и пройти все бюрократические ступени. Но у представителей юридических контор, как правило, больше возможностей сделать все быстро и правильно. При отсутствии навыков проведения сделок с недвижимостью стоит воспользоваться их услугами. Тем более, регистрация таких сделок нотариусом обязательна. Составляя договор ренты самостоятельно, можно воспользоваться приведенной ниже пошаговой инструкцией.
Основные позиции договора ренты
Договор пожизненной ренты должен содержать ряд обязательных пунктов: без которых документ не имеет юридической силы:
Предмет договора с указанием точного адреса из государственного реестра и описанием объекта. Эти данные можно смело брать из свидетельства права собственности.
Данные на собственника жилья. Получить таковые можно в БТИ или получивших их права Многофункциональных центрах. Истребовать такие данные может любой гражданин. Стоит заранее уточнить состав семьи владельца, наличие несовершеннолетних и недееспособных наследников первой очереди.
Согласие супруга владельца.
Прописанная максимально детально сумма выплат, их форма и вид отчетности, например чеки и квитанции. Право или отсутствие такового на досрочные выплаты.
Рентный должник и право наследования этих обязательств, рентный кредитор и его паспортные данные в полном соответствии с предоставленным личным документом.
Срок истечения договора или факт, что обременение является пожизненным.
Дата, подписи всех сторон и печать нотариуса.
При заключении уплачивается пошлина за договор ренты. Ее размер 2000 рублей.
На что обратить внимание?
Договорные обязательства при ренте достаточно условны: к сожалению, нельзя закрепить на бумаге требование любить и уважать. Но все остальные позиции лучше зафиксировать: так обе стороны могут исключить конфликтные ситуации.
При желании взять опеку над престарелым стоит предпринять ряд шагов, которые вряд ли сможет сделать юрист или нотариус:
Уточнить у соседей и знакомых особенности характера опекаемого, склонность к непредсказуемым и нелогичным поступкам, уровень агрессивности. С опекаемым, особенно если это договор пожизненной ренты, а содержание договора ренты предусматривает помощь и уход, придется некоторое время проводить под одной крышей. С агрессивным и сложным человеком это будет сделать трудно, пожизненное содержание превратится в каторгу.
У тех же источников проверить, является ли этот договор ренты первым или ранее уже были попытки найти опекуна. Причины расторжения соглашения, даже если не совсем соответствуют правде, дадут почву для размышлений.
Точно определиться с собственными действиями в непредвиденных ситуациях, сэкономить свои нервы точным расчетом всех шагов.
Заручиться поддержкой соседей и знакомых опекаемого, которые смогут выступить свидетелями, если дело дойдет до суда.
Навести справки о нотариальной конторе, в которой будет зафиксирована сделка, проверить наличие лицензии и адвокатской страховки.
Владельцу квартиры, желающему найти себе поддержку в старости или перестраховаться от недобросовестного исполнения своих обязанностей родственниками, также стоит внимательно подойти к процессу проверки второй стороны. Насторожить должны:
факты ранее заключенных сделок и скорая кончина опекаемых;
неизвестная судьба ранее участвовавших в таких мероприятиях кредиторов;
любое давление при заключении договора.
Навести справки о личности опекуна также будет нелишним: помогут все те же соседи, коллеги, знакомые. «За» будут говорить наличие медицинского или педагогического образования, наличие собственной крепкой семьи. Крайняя нужда — не лучший показатель: она может толкать на недостойные поступки.
Важно понять: найти достойную кандидатуру можно, многие действительно нуждаются в жилье и готовы посвятить часть своего времени, средств и даже любви престарелому человеку.
Как может быть оспорен договор ренты
Содержание договора ренты не будет иметь значения, если сама сделка будет признана недействительной. Оспорить договор ренты могут:
любая из сторон;
третьи лица.
Для признания сделки недействительной придется доказать, что подписавший недееспособен или действовал под принуждением. В случае, когда речь идет о престарелом человеке, этим пунктом часто манипулируют родственники, ранее не выполнявшие свой долг. Также суд может потребовать возмещения доли недееспособному наследнику, если таковые имелись.
Оспорить требования и расторгнуть договор могут и сами стороны соглашения, если второй участник соблюдает условий, как правило это именно получатель ренты. За определением процедуры расторжения и шагов по возмещению убытков стороны договариваются самостоятельно или через суд, закрепляя все документально в присутствии нотариуса.
Заключение
Невозможность исключить все спорные вопросы во взаимоотношениях сторон и правовая незащищенность перед наследниками первой очереди затрудняет распространение практики ренты. Зачастую она подменяется завещанием, по которому получить имущество значительно проще. Но правильно составленный договор ренты позволяет застраховать основные случаи, например конфликтные ситуации между добросовестно ухаживающими за больным родственниками и заинтересованными только в наследстве. Именно это позволяет считать, что практика ренты и иждивения с наследованием квартиры будет развиваться, а при доработках законодательства даже применяться более широко.
