Рост спроса на покупку офисов в Москве из-за дефицита и роста аренды

Объем сделок на рынке офисов Москвы в первом полугодии 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года совокупный объем сделок на рынке классических офисов Москвы достиг 779 тысяч квадратных метров. Из них 35% (269 тысяч кв. м) пришлось на сделки купли-продажи, а оставшиеся 65% (510 тысяч кв. м) — на аренду, сообщили в пресс-службе компании Nikoliers.

Рост доли сделок по покупке офисных площадей

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок купли-продажи офисов за последние три года. В 2021 году эта доля была лишь 6,9%, в 2022 году выросла до 12,2%, а в 2023–ом составила уже 20,4%. В 2024 году она резко увеличилась до 51,9% за счет нескольких крупных приобретений:

• РЖД приобрели в Moscow Towers 262 тысячи кв. метров офисных площадей;
• корпорация «Ростех» стала собственником комплекса «Ростех-Сити» площадью 174 тысячи кв. метров;
• Центральный банк РФ приобрел помещения в бизнес-центре SLAVA площадью 144 тысячи кв. метров.

По прогнозам, в 2025 году доля продаж в общем объеме сделок не превысит прошлогодние показатели и составит около 35–40% при общем объеме примерно 1,45 млн кв. метров. Nikoliers ожидает смещение спроса в сторону приобретения площадей в течение ближайших трех лет.

Предложение офисной недвижимости и тенденции на рынке

Общий объем предложения офисной недвижимости Москвы составляет 20,6 млн кв. метров. По прогнозам, к 2027 году общее количество вводимых в эксплуатацию площадей достигнет 2,4 млн кв. метров, из которых будут вакантны 15% для продажи, 7% для аренды, а 5% могут предлагаться и на продажу, и в аренду.

За последний год объем предложения офисов на продажу почти удвоился и достиг 866 тысяч кв. метров, в том числе около 200 тысяч кв. метров — едиными зданиями и 164 тысячи кв. метров — блоками.

Тенденции в продажах и аренде офисов

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, отметил, что до конца 2026 года планируется вывод на рынок новых крупных проектов блоками или «нарезкой» на помещения меньшей площади. Частичные переходы этих блоков в аренду будут лишь частично уравновешивать спрос. Главным трендом эксперты считают предпочтение компаний покупать офисные площади, особенно на фоне дефицита качественных помещений и роста арендных ставок.

Дефицит свободных, готовых к аренде и покупке офисных площадей сдерживает заключение сделок. Несмотря на сохраняющийся спрос, поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Волатильность уровня вакансий невысока, но минимальный запас свободных площадей и предложения от частных инвесторов способствуют росту арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и причины

За первое полугодие 2025 года чистое поглощение офисных площадей снизилось на 91%, упав с 560 тысяч кв. метров до 53 тысяч кв. метров по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Основные причины — перенос сроков ввода новых BTS-объектов, нехватка крупных площадей, повышение арендных ставок и снижение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает сроки и затраты на переезд компаний.

Для арендаторов в настоящий момент критически важно найти оптимальный баланс между качеством помещения и затратами на ремонт.

Изменения цен на офисы класса А и Prime в 2025 году

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и Prime наблюдался средний рост цен на 10%. Исключение составил сегмент внутри зоны ТТК-МКАД, где цены снизились на 7% — до 449 тысяч рублей за квадратный метр. Такая динамика объясняется изменением структуры предложений, в том числе появлением объектов на старте продаж.

Средневзвешенные цены за блоки по итогам июня 2025 года распределились следующим образом:

• Внутри ТТК — 513 тысяч рублей за кв. метр;
• ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тысяч рублей за кв. метр;
• ТТК–МКАД — 431 тысяча рублей за кв. метр;
• За пределами МКАД — 228 тысяч рублей за кв. метр.

Для сравнения, годом ранее средневзвешенные цены были ниже во всех зонах: 415 тыс. руб. (Садовое кольцо-ТТК), 626 тыс. руб. (ММДЦ «Москва-Сити»), 380 тыс. руб. (ТТК–МКАД) и 209 тыс. руб. (за пределами МКАД).

Популярность покупки офисных помещений и роль частных инвесторов

Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, подчеркнул, что интерес частных инвесторов к приобретению блоков офисных помещений сохраняется. Частые последующие сдачи в аренду по ставкам выше рыночных делают такую стратегию привлекательной. Покупка офисов на этапе строительства становится все более популярной, поскольку позволяет зафиксировать цену и спроектировать пространство под нужды бизнеса.

Предложение офисных площадей от частных инвесторов помогает сбалансировать рынок и расширяет выбор для компаний с различными требованиями.

Ключевые сделки в первом полугодии 2025 года

В первой половине 2025 года среди крупнейших операций выделяются:

• Приобретение структурами «Лукойла» 50,2 тысячи кв. метров в деловом центре AFI2B;
• Покупка «Т-Банком» 28,8 тысячи кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

В сегменте аренды крупными сделками стали:

• Компания Helix арендовала 10 тысяч кв. метров в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара» занял 9,4 тысячи кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Основные отрасли, формирующие спрос на офисы в Москве

По итогам шести месяцев 2025 года наиболее активными арендаторами и покупателями офисных площадей стали компании из следующих секторов:

• Добыча и распределение — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние цифровых технологий на рынок офисной недвижимости

Ранее отмечалось, что активное внедрение технологий и искусственного интеллекта трансформирует работу девелоперов и управляющих компаний, а также оказывает значительное влияние на весь рынок офисной недвижимости.