Дефицит площадей и рост ставок стимулируют покупку офисов в Москве

Объем сделок на офисном рынке Москвы в I полугодии 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок в сегменте классических офисных помещений Москвы достиг 779 тысяч квадратных метров. Как сообщили «Стройгазете» в пресс-службе компании Nikoliers, из этого объема 35% (269 тыс. кв. метров) приходится на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. метров) — на аренду.

Рост доли сделок купли-продажи офисов за последние годы

Аналитики отмечают устойчивый рост в структуре сделок с офисными площадями за последние три года. Если в 2021 году доля сделок купли-продажи составляла всего 6,9%, то в 2022 году этот показатель вырос до 12,2%, а в 2023 году достиг 20,4%. В 2024 году доля продаж резко увеличилась до 51,9%, чему способствовали крупные сделки:

• РЖД приобрела 262 тыс. кв. метров в комплексе Moscow Towers;
• корпорация «Ростех» стала владельцем 174 тыс. кв. метров в проекте «Ростех-Сити»;
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в БЦ SLAVA.

На 2025 год прогнозируется, что доля продаж офисов не превысит уровень предыдущего года. При общем ожидаемом объеме сделок в 1,45 млн кв. метров доля продаж составит ориентировочно 35–40%. Эксперты Nikoliers предположили, что в ближайшие три года спрос сдвинется в сторону приобретения офисных помещений.

Предложение офисных площадей и прогнозы ввода новых объектов

Общий объем предложения офисных площадей в Москве составляет 20,6 млн кв. метров. К 2027 году прогнозируется ввод примерно 2,4 млн кв. метров новых помещений, из которых планируется вакантность:

• 15% — на продажу;
• 7% — в аренду;
• 5% — доступны как для покупки, так и для аренды.

За последний год предложение офисов в продажу увеличилось почти вдвое — до 866 тыс. кв. метров, включая около 200 тыс. кв. метров едиными зданиями и 164 тыс. кв. метров блоками.

Выход новых проектов и тенденции на рынке

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года планируется запуск продаж крупными проектами с поэтапным выводом «нарезанных» блоков.

По его словам, частные инвесторы могут вывести часть этих площадей в аренду, что частично сбалансирует спрос. Однако главным трендом останется тенденция компаний приобретать офисы, учитывая ограниченный выбор качественных свободных помещений и рост арендных ставок.

В настоящий момент дефицит качественных площадей сдерживает заключение сделок: поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Несмотря на небольшие колебания вакансии, минимальный объем свободных офисов и новые предложения от частных владельцев поддерживают повышение арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и факторы влияния

Чистое поглощение офисных площадей в Москве уменьшилось на 91%: с 560 тыс. кв. метров в первой половине 2024 года до 53 тыс. кв. метров в первой половине 2025 года. Основные причины — задержки ввода новых BTS-проектов, дефицит крупных помещений, рост аренды и сокращение предложения офисов с готовой отделкой. Это удлиняет сроки и увеличивает расходы на переезд компаний.

Для арендаторов становится критичным баланс между качеством помещения и затратами на ремонт.

Динамика цен на офисы в II квартале 2025 года

На первичном рынке офисов класса А и Prime во втором квартале 2025 года средний рост цен составил 10%. Исключением стала зона ТТК-МКАД, где цены снизились на 7% – до 449 тыс. рублей за квадратный метр, что связано с изменением структуры предложения и выходом новых объектов на старт продаж.

Средневзвешенная стоимость офисных блоков по итогам июня 2025 года:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. метр;
• В ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. метр;
• В зоне ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. метр;
• За пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. метр.

Для сравнения, год назад цены составляли: 415 тыс. рублей (Садовое кольцо-ТТК), 626 тыс. рублей (Москва-Сити), 380 тыс. рублей (ТТК–МКАД) и 209 тыс. рублей за пределами МКАД.

Покупка офисных площадей как популярная стратегия инвесторов

Директор по продажам Nikoliers Андрей Кухар подчеркнул, что интерес частных инвесторов к покупке офисных блоков остается высоким. Такие объекты зачастую впоследствии сдаются в аренду по ставкам выше среднерыночных.

Покупка офисов на этапе строительства становится популярной, особенно на фоне дефицита крупных помещений с готовой отделкой. Это дает возможность зафиксировать стоимость и получить пространство, адаптированное под индивидуальные требования бизнеса, с комфортной рабочей средой.

Появление предложения от частных инвесторов расширяет выбор для различных компаний и способствует сбалансированности рынка.

Крупные сделки в I полугодии 2025 года

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в БЦ «Центральный Телеграф».

В сегменте аренды ключевыми игроками стали:

• Компания Helix, выбравшая помещение 10 тыс. кв. метров в БЦ Neopolis;
• Холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса на офисы в Москве за первые шесть месяцев 2025 года

• Компании добывающего и распределительного сектора — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производственный сектор — 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта на офисный рынок

Ранее сообщалось, что активное внедрение новых технологий и искусственного интеллекта трансформирует не только деятельность девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает влияние на весь рынок офисной недвижимости.