Большинство сделок на вторичном рынке — квартиры от застройщиков

Смещение сделок с новостроек в сегмент вторичного жилья

Согласно информации пресс-службы компании «Жилфонд», сделки с квартирами в новостройках формально теперь учитываются в сегменте вторичного жилья. Это изменение статистической классификации влияет на общую картину рынка, затрудняя объективную оценку спроса и предложения. «Стройгазета» получила подтверждение этого факта от представителей компании.

Оживление на вторичном рынке жилья

Эксперты отмечают, что на фоне смягчения денежно-кредитной политики наблюдается незначительный рост активности на вторичном рынке недвижимости. По данным Росреестра, в Москве в июле 2025 года было зарегистрировано 11 438 сделок с квартирами на вторичном рынке, что на 17,1% больше по сравнению с июнем.

Однако директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский предупреждает, что из-за изменений в структуре сделок официальная статистика не отражает реальное положение рынка.

Ипотечные ставки и их влияние на статистику

Ключевым индикатором искажения рыночной картины является средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке.

• Данные ДОМ.РФ показывают, что в период с начала 2025 года ставка не превышала 14% годовых: в январе — 13,97%, а в июне — уже 9,56%.
• В то же время реальные рыночные ипотечные ставки в первом полугодии 2025 года колебались в диапазоне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 20% в июне.

По словам Александра Чернокульского, статистика ДОМ.РФ не полностью точна, однако помогает понять тенденции. На вторичном рынке нет такого количества сделок по льготным ипотечным программам на готовое жилье, которые могли бы так заметно снижать средневзвешенную ставку.

Причина искажения — квартиры от застройщиков

Основной фактор — наличие льготных программ, действующих для квартир от застройщиков, которые официально продаются уже по договорам купли-продажи и учитываются в статистике как вторичное жилье. По результатам опроса банков-партнеров «Жилфонд» выяснил, что до 70% ипотечных сделок по вторичной недвижимости фактически приходится на новостройки, уже введённые в эксплуатацию.

Связь с накопленным объемом готового жилья

Увеличение доли таких сделок напрямую связано с ростом объёмов готового жилья на первичном рынке. По данным ЕРЗ.РФ, количество квартир, нереализованных застройщиками на этапе строительства, за полгода увеличилось в 1,5 раза: с 209 тыс. объектов в IV квартале 2024 года до 319 тыс. на 1 июля 2025 года.

Равнение цен на новостройки и вторичное жилье

Александр Чернокульский отмечает, что цены на квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. Сегодня многие покупатели рассматривают новостройки, уже сданные в эксплуатацию, как альтернативу вторичному жилью.

Перед выбором: купить квартиру в новостройке и ждать завершения строительства или приобрести готовое жильё и сразу начинать ремонт — покупатели чаще предпочитают второе, особенно если разница в стоимости минимальна или отсутствует.

Рост спроса на ипотеку и перспективы рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. По мнению экспертов, это свидетельствует о формировании устойчивого тренда к росту спроса и, возможно, увеличению цен на жильё в дальнейшем.