Большая часть сделок на вторичном рынке — квартиры от застройщиков

Сделки с новостройками учитываются как вторичное жилье

Согласно пресс-службе компании «Жилфонд», сделки с квартирами в новостройках формально стали относиться к сегменту вторичного жилья. Это влияет на официальную статистику, затрудняя точное понимание реального спроса и предложения на рынке.

Оживление на вторичном рынке и его особенности

Эксперты отмечают незначительное оживление на вторичном рынке жилья после смягчения денежно-кредитной политики. По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичным жильём, что на 17,1% больше, чем месяцем ранее. Однако, как подчеркнул директор «Жилфонда» Александр Чернокульский, из-за изменений в структуре сделок статистика не полностью отражает действительное положение дел.

Искажение данных о средневзвешенных ипотечных ставках

Одним из показателей искажения рынка является средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке. По данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года ставка не превышала 14% годовых, снизившись с 13,97% в январе до 9,56% в июне. Между тем, реальные рыночные ставки в первом полугодии находились на уровне 24–27% до снижения ключевой ставки Банка России в июне до 20% годовых.

Причины расхождения статистики и реальности

Александр Чернокульский разъяснил, что статистика ДОМ.РФ отражает лишь часть реальной картины. По его словам, льготных ипотечных программ для готовых квартир на вторичном рынке недостаточно, чтобы существенно снижать средневзвешенную ставку. Причина в том, что многие квартиры от застройщиков, проданные уже по договору купли-продажи, формально относятся к вторичному сегменту и подпадают под льготные программы, ранее предназначенные для новостроек.

В ходе опроса банков-партнеров «Жилфонд» выяснил, что до 70% ипотечных сделок с объектами вторичного рынка приходится на квартиры в новостройках после сдачи.

Рост объёма готового жилья на первичном рынке

Рост количества сделок с квартирами от застройщиков связан с увеличением объёма готового жилья. По данным ЕРЗ.РФ, на 1 июля 2025 года число нераспроданных квартир на этапе строительства достигло 319 тыс., что почти в полтора раза превышает показатель IV квартала 2024 года (209 тыс. объектов).

Сравнение цен на новостройки и вторичное жильё

Как отметил Александр Чернокульский, в Москве и Санкт-Петербурге цена за квадратный метр в новостройках практически равна стоимости на вторичном рынке. При этом многие покупатели рассматривают новостройки уже после сдачи как альтернативу вторичному жилью.

Выбор между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовым жильём для ремонта становится очевидным, особенно при незначительной или отсутствующей разнице в цене.

Рост спроса на ипотеку и ожидания рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на жильё и повышение цен.

Ключевые выводы

• Статистика сделок вторичного рынка и ипотечных ставок искажена из-за включения в неё квартир от застройщиков, продающихся по договорам купли-продажи.
• Большая часть ипотечных сделок с вторичным жильём фактически приходится на недавно сданные новостройки.
• Объём нераспроданных квартир на первичном рынке значительно вырос, увеличивая предложение на вторичном рынке.
• Цены на квадратный метр в новостройках и вторичном жилье практически сравнялись в крупных городах, что влияет на поведение покупателей.
• Рынок жилья и ипотечного кредитования демонстрируют признаки оживления и ожидают дальнейший рост.