Большинство сделок на вторичном рынке связано с квартирами от застройщиков

Сделки с новостройками переходят в сегмент вторичного жилья

Сейчас сделки с новостройками формально учитываются как часть вторичного рынка жилья. Такое положение отметили в пресс-службе компании «Жилфонд». Это оказывает значительное влияние на официальную статистику, искажая реальную ситуацию на рынке спроса и предложения.

Оживление на вторичном рынке на фоне смягчения кредитной политики

Эксперты отмечают, что в условиях смягчения денежно-кредитной политики наблюдается небольшое оживление вторичного рынка жилья. По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с «вторичкой» — на 17,1% больше, чем в июне. Однако, по словам Александра Чернокульского, директора «Жилфонда», из-за изменений в структуре сделок данные статистики не полностью отражают реальное положение рынка.

Искажение статистики ипотечных ставок

Одним из важных показателей, демонстрирующих влияние структурных изменений, является средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичное жилье. Согласно данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года этот показатель снижался с 13,97% в январе до 9,56% в июне. Однако реальные рыночные ставки в первом полугодии 2025 года составляли от 24 до 27% до снижения ключевой ставки Центральным банком РФ до 20% в июне 2025 года.

По мнению Александра Чернокульского, статистика ДОМ.РФ иллюстрирует тенденции, но не отображает всю картину, так как большая часть ипотечных сделок по льготным программам относится к квартирам от застройщиков, которые теперь формально считаются вторичным рынком. «Некоторые из наших опросов среди банков-партнеров показали, что до 70% ипотечных сделок с «вторичкой» относятся фактически к новостройкам, которые продаются уже по договорам купли-продажи, а не по ДДУ», — пояснил эксперт.

Причины и последствия перехода сделок от первичного к вторичному рынку

• Увеличение объема готовых квартир на первичном рынке. По состоянию на 1 июля 2025 года количество нераспроданных квартир на этапе строительства достигло 319 тыс., что в 1,5 раза превышает показатель четвёртого квартала 2024 года (209 тыс.), согласно ЕРЗ.РФ.
• Сравнение цен на новостройки и вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Цена квадратного метра практически совпадает, что повышает интерес к уже готовым новостройкам, считающимся вторичным жильём после сдачи.
• Для покупателей, которые выбирают между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовым жильем для немедленного ремонта, выбор зачастую очевиден в пользу последнего либо потому, что разница в цене минимальна.

Перспективы рынка и ипотечного спроса

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают, что этот тренд способствует росту спроса и цен на жилье в ближайшее время.

Выводы

Таким образом, формальное включение сделок с новостройками в статистику вторичного рынка создает искажение реальной картины ситуации. Значительная часть ипотечных сделок в сегменте «вторички» фактически связана с квартирами от застройщиков. Это обусловлено накоплением большого объема готового жилья на первичном рынке и практически равными ценами на новостройки и вторичное жилье в крупных городах. Для покупателей подобная ситуация создает дополнительные возможности выбора, а для аналитиков — требует более внимательного анализа структуры сделок.