Арендные ставки в «Москва-Сити» почти вдвое превышают средние по Москве

Рост арендных ставок и статус «Москва-Сити»

Деловой район «Москва-Сити» продолжает укреплять позицию главного делового центра столицы, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и практически минимальный уровень вакантных площадей. По данным пресс-службы компании Nikoliers, на август 2025 года доля офисных помещений классов А и Prime в этом кластере составила 22% от общего объема офисного стока Москвы.

Динамика арендных ставок

Согласно экспертным оценкам, в течение 2025 года средняя ставка аренды офисов в «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув к концу третьего квартала 80,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти в два раза (на 96%) превышает среднее значение по другим деловым районам Москвы, которое составляет 41,1 тысячи рублей за квадратный метр в год.

За период с 2023 по третий квартал 2025 года ставка аренды в «Москва-Сити» увеличилась примерно в два раза, что значительно опережает темпы роста в других субрынках столичных офисов.

Прогноз цен на аренду

• 2025 год: 81,9 тыс. рублей за кв. метр в год
• 2026 год: 84,2 тыс. рублей за кв. метр в год
• 2027 год: 86 тыс. рублей за кв. метр в год

По итогам третьего квартала 2025 года диапазон арендных ставок для офисов класса А и Prime варьировался от 59,3 до 105 тысяч рублей за квадратный метр в год. Важно отметить, что данные ставки не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Факторы, влияющие на уровень ставок

Заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Валентин Кусов пояснил, что средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения на рынке. Он отметил, что при дефиците качественных площадей и активном вымывании вакансии средневзвешенная ставка может снижаться в связи с доминированием менее качественных блоков. Напротив, выход на рынок крупных качественных объектов с арендой выше средней способствует росту средневзвешенных значений.

Объемы предложения и строительство в «Москва-Сити»

Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам третьего квартала 2025 года составил почти 1,7 миллиона квадратных метров, что превышает показатель 2024 года (около 1,6 миллиона кв. метров). За данный период была сдана в эксплуатацию новая площадь в размере 91,3 тысячи квадратных метров.

В 2026 году новых вводов офисных площадей не планируется из-за отсутствия свободных земельных участков, что связано с активной девелоперской деятельностью в период 2007-2017 годов.

В среднесрочной перспективе до 2027 года ввод новых объектов предполагается минимальным. В частности, на 2027 год запланировано завершение строительства башни МФК площадью 73 тысячи квадратных метров. Ожидается, что к моменту ввода в эксплуатацию вся площадь будет занята благодаря высокому спросу. По прогнозам, уровень вакансии к концу 2027 года снизится до 2,3%.

Уровень вакантных площадей и арендные предложения

По состоянию на август 2025 года вакантность офисов в «Москва-Сити» составляла всего 2,4%. После завершения строительства iCity Space Tower на рынок выйдет порядка 46 тысяч квадратных метров площадей от частных инвесторов, которые уже проданы. Из них около 15–20 тысяч квадратных метров будут предложены в аренду до конца 2025 года.

Несмотря на появление новых площадей, значительного роста вакантности не ожидается: при базовом сценарии уровень свободных офисов по итогам года не превысит 3,5%. В период с 2027 по 2030 годы в рамках районов «Старого Сити» и «Нового Сити» планируется ввести в эксплуатацию около 425 тысяч квадратных метров офисных помещений.

Перспективы расширения и новые проекты

В рамках программы реновации городской среды Москвы разрабатывается проект создания нового делового кластера «Сити-2» на территории микрорайона Камушки. Данный комплекс займет около 2 миллионов квадратных метров недвижимости и будет включать в себя деловой кластер, жилые площади и торговую инфраструктуру.

Запуск «Сити-2» станет значимым событием, создавая современную точку притяжения для бизнеса и расширяя предложение офисных площадей класса А в столице.

Развитие сервисных офисов в условиях дефицита

Ранее отмечалось, что при ограниченном классическом офисном предложении арендаторы все активнее обращаются к сервисным офисам. Спрос в этом сегменте растет, а уровень вакантности снижается, что приводит к значительному увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места: с 33 тысяч рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тысяч рублей в августе 2025 года, что составляет рост на 62%.