Арендные ставки в «Москва-Сити» в два раза выше средних по Москве в 2025 году

Рост арендных ставок и снижение вакансий в «Москва-Сити»

Деловой квартал «Москва-Сити» продолжает укреплять свою позицию ключевого делового центра для российских и международных компаний. По данным пресс-службы компании Nikoliers, на конец августа 2025 года офисы классов А и Prime в кластере составляют 22% всего офисного стока Москвы.

За 2025 год средняя ставка аренды в «Москва-Сити» увеличилась на 18% и к III кварталу достигла 80 500 рублей за квадратный метр в год. Это почти в два раза выше средней ставки по другим деловым районам столицы, которая составляет 41 100 рублей за квадратный метр в год.

Рост ставок в «Москва-Сити» с 2023 года по III квартал 2025 года удвоился, значительно превышая тенденции на других офисных рынках Москвы.

Прогноз динамики арендных ставок

• По итогам 2025 года средняя арендная ставка прогнозируется на уровне 81 900 рублей за кв. метр в год.
• В 2026 году ставка может вырасти до 84 200 рублей.
• В 2027 году ожидается дальнейший рост до 86 000 рублей за кв. метр в год.

Диапазон текущих ставок для офисов А и Prime по итогам третьего квартала 2025 года составляет от 59 300 до 105 000 рублей за квадратный метр в год. При этом в объявленные ставки не включены операционные расходы, коммунальные услуги и НДС.

Факторы, влияющие на средневзвешенную ставку аренды

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов подчеркнул, что средневзвешенная арендная ставка зависит от структуры вакантных площадей. В условиях дефицита качественных офисов и активного снижения вакантных площадей средняя ставка может временно снижаться за счет наличия менее качественных блоков. Напротив, появление на рынке крупного качественного предложения с высокой ставкой влияет на повышение средневзвешенного показателя.

Объем и особенности предложения офисных площадей

По итогам III квартала 2025 года общий объем офисных площадей в «Москва-Сити» приближается к 1,7 миллиона квадратных метров, в то время как в 2024 году этот показатель составлял около 1,6 миллиона квадратных метров. За III квартал 2025 года введено в эксплуатацию 91 300 кв. метров новых объектов.

В 2026 году новых вводов не планируется из-за отсутствия свободных земельных участков после активного периода застройки в 2007–2017 годах. Среднесрочный рынок также не ожидает значительного пополнения предложений до 2027 года.

В 2027 году запланирован ввод в эксплуатацию башни МФК площадью 73 000 кв. метров, которая, с высокой вероятностью, будет полностью арендована еще до завершения строительства, что свидетельствует о высоком уровне спроса. Прогнозируется, что к концу 2027 года уровень вакансии снизится до 2,3%.

Актуальное состояние вакансий и аренды

По состоянию на сегодняшний день уровень вакантных площадей в «Москва-Сити» составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию объекта iCity Space Tower на рынок выйдет около 46 000 кв. метров от частных инвесторов, большая часть которых уже продана. До конца 2025 года около 15-20 тысяч из этих площадей планируется сдать в аренду.

С учетом постепенного появления новых предложений, значительного роста уровня вакантных офисов не ожидается — базовый прогноз прогнозирует, что вакантность по итогам 2025 года не превысит 3,5%.

Между 2027 и 2030 годами в районах «Старый Сити» и «Новый Сити» планируется ввести дополнительно около 425 000 квадратных метров офисных площадей.

Планы развития и реновации офисной недвижимости

В рамках программы комплексной реновации городской среды в Москве рассматривается проект создания нового делового кластера «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. В рамках этого проекта будет выведено на рынок примерно 2 миллиона квадратных метров недвижимости, включая офисные комплексы, жилую застройку и торговые объекты. Строительство современных офисных площадей класса А в этом районе позволит сформировать новую точку притяжения для бизнеса.

Тенденции на рынке сервисных офисов

Ранее сообщалось, что на фоне ограничения классического офисного рынка арендаторы все активнее интересуются сервисными офисными пространствами. Это привело к снижению уровня вакансий в данном сегменте и росту средней стоимости аренды рабочего места на 62% — с 33 000 рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 000 рублей в месяц в августе 2025 года.