Арендные ставки в «Москва-Сити» почти вдвое выше средних по Москве

Рост арендных ставок и ключевая роль «Москва-Сити»

Деловой район «Москва-Сити» продолжает укреплять позиции главной бизнес-локации России и международных компаний. Согласно пресс-службе компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года офисные площади классов А и Prime в кластере составляют 22% от общего офисного фонда Москвы. При этом сохраняется минимальный уровень вакансии и стабильный рост арендных ставок.

Анализ динамики ставок аренды

За 2025 год средняя ставка аренды офисов в «Москва-Сити» увеличилась на 18%, достигнув к концу третьего квартала 80,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Этот уровень почти вдвое выше средних показателей по другим офисным кластерам Москвы, где ставка составляет около 41,1 тысячи рублей за квадратный метр ежегодно.

Рост ставок с 2023 года по III квартал 2025-го составил дважды по сравнению с начальным уровнем, что значительно опережает темпы прироста в других частях города.

Прогнозы по ставкам аренды

• 2025 год – 81,9 тыс. рублей за кв. метр в год;
• 2026 год – 84,2 тыс. рублей за кв. метр в год;
• 2027 год – 86 тыс. рублей за кв. метр в год.

Диапазон ставок для офисов класса А и Prime на III квартал 2025 года варьируется от 59,3 до 105 тысяч рублей за «квадрат» в год. Отметим, что в указанные суммы не включены операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Факторы, влияющие на средневзвешенную ставку

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов поясняет, что средневзвешенная ставка зависит от состава вакантного предложения. При дефиците качественных объектов и активном вымывании вакансии средневзвешенные ставки могут снижаться из-за преобладания менее престижных площадей. В то же время появление крупного высококачественного предложения с премиальными ставками способствует росту среднего значения.

Объем и структура предложения на рынке

К началу IV квартала 2025 года общая площадь офисных помещений в «Москва-Сити» достигла почти 1,7 млн кв. метров, что на 100 тыс. кв. метров больше, чем в 2024 году (около 1,6 млн кв. метров). В III квартале 2025 года было введено в эксплуатацию 91,3 тыс. кв. метров новых офисных площадей.

В 2026 году не планируется запуск новых проектов — причиной стала полная застройка доступных земельных участков, образовавшаяся в результате активной девелоперской деятельности 2007–2017 годов.

Среднесрочные перспективы развития

• В 2027 году ожидается сдача башни многофункционального комплекса площадью 73 тыс. кв. метров;
• Высокий спрос позволит объекту практически полностью поглотиться рынком к моменту ввода;
• Прогнозируемый уровень вакансии в конце 2027 года – около 2,3%.

Текущий уровень вакансии и новые предложения

На сегодняшний день доля свободных офисов в «Москва-Сити» составляет 2,4%. После выхода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. метров проданных площадей, из которых 15–20 тыс. кв. метров планируется сдать в аренду до конца 2025 года.

Учитывая масштабы новых предложений и их поэтапный выход на рынок, аналитики не ожидают существенного повышения вакантности – по базовому сценарию она не превысит 3,5% по итогам года.

В период с 2027 по 2030 годы в рамках территорий «Старого Сити» и «Нового Сити» предполагается введение в эксплуатацию около 425 тыс. кв. метров офисных площадей.

Планы по развитию нового кластера «Сити-2»

В рамках программы реновации городской среды столицы запланирован проект создания нового делового кластера «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Ожидается, что комплекс будет включать около 2 млн кв. метров недвижимости, объединяющей бизнес-центры, жилые объекты и торговую инфраструктуру.

Запуск современных офисных площадей класса А в новой локации сформирует дополнительную точку притяжения для бизнеса и расширит рынок офисной недвижимости Москвы.

Рост интереса к сервисным офисам

Из-за дефицита классического офисного предложения арендаторы все больше обращаются к сервисным офисам. Популярность данного сегмента приводит к значительному снижению вакантности и росту цен на аренду рабочих мест.

Согласно данным «Стройгазеты», средневзвешенная стоимость аренды рабочего места в сервисных офисах с октября 2024 по август 2025 года выросла на 62% — с 33 тысяч до 54 тысяч рублей в месяц.