Арендные ставки в «Москва-Сити» почти вдвое выше средних по Москве

Рост арендных ставок в «Москва-Сити» и доля офисов класса А/Prime

Деловой район «Москва-Сити» продолжает укреплять позиции ключевого делового центра для отечественных и международных компаний. По данным компании Nikoliers, по итогам августа 2025 года доля офисов классов А и Prime в кластере достигла 22% от всего офисного стока Москвы.

Эксперты отмечают, что в 2025 году средняя арендная ставка в «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув 80,5 тыс. рублей за квадратный метр в год по результатам III квартала. Для сравнения, среднее значение по другим московским офисным кластерам составляет 41,1 тыс. рублей, то есть ставка в «Москва-Сити» почти вдвое выше – рост на 96%.

Прирост арендных ставок с 2023 года по III квартал 2025 года в «Москва-Сити» увеличился в два раза, что значительно превышает динамику других столичных субрынков.

Прогнозы и диапазон арендных ставок

По прогнозам на 2025 год ожидается дальнейший рост средней ставки аренды до 81,9 тыс. рублей за квадратный метр в год. В 2026 году ставка может вырасти до 84,2 тыс., а в 2027 году — до 86 тыс. рублей за кв. метр в год.

Арендный диапазон для офисов класса А и Prime по итогам третьего квартала 2025 года варьируется от 59,3 до 105 тыс. рублей за квадрат в год. Все ставки указаны без учета операционных затрат, коммунальных платежей и НДС.

Влияние структуры вакантных площадей на средневзвешенную ставку

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что средневзвешенная ставка аренды тесно связана с составом вакантных офисных блоков. В условиях дефицита качественных объектов и высокого спроса с постепенным сокращением вакансии средняя ставка может снижаться из-за наличия в предложении менее качественных помещений. Напротив, появление крупного премиального предложения с более высокой ставкой повышает общую средневзвешенную цену аренды.

Объёмы офисных площадей и ввод новых объектов

По итогам III квартала 2025 года совокупный объем офисных площадей в «Москва-Сити» приближается к 1,7 млн квадратных метров, что больше показателя 2024 года (около 1,6 млн кв. м). За третий квартал введено 91,3 тыс. кв. метров новых объектов.

На 2026 год ввод новых офисных зданий не планируется. Это связано с исчерпанием земельных ресурсов для застройки после активного строительства в период 2007–2017 годов.

В среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов ожидается в ограниченном объеме. Запланирован ввод одного крупного объекта — башни МФК площадью 73 тыс. кв. метров. Предполагается, что из-за высокого спроса она будет полностью занята уже к моменту завершения строительства.

Эксперты прогнозируют, что уровень вакансии в «Москва-Сити» к концу 2027 года снизится до 2,3%.

Уровень вакантности и предложение новых площадей

На текущий момент vacancy rate в деловом районе составляет 2,4%. После запуска объекта iCity Space Tower рынок пополнится около 46 тыс. кв. метров офисных площадей от частных инвесторов. При этом порядка 15–20 тыс. кв. метров будут доступны для аренды до конца 2025 года.

Увеличение предложения не приведет к существенному росту вакантности — по базовому сценарию размер вакансии на конец года не превысит 3,5%. В период с 2027 по 2030 год планируется ввод около 425 тыс. кв. метров офисов в рамках районов «Старого Сити» и «Нового Сити».

Перспективы развития и новые проекты

В рамках программы обновления городской среды Москвы запланировано создание нового офисного кластера «Сити-2», расположенного на территории микрорайона Камушки. Реализация проекта предусматривает вывод на рынок около 2 млн кв. метров недвижимости, включая бизнес-центры, жилые комплексы и торговые площади.

Ввод современных офисов класса А в рамках «Сити-2» может стать новой деловой точкой притяжения для компаний.

Рынок сервисных офисов на фоне дефицита классического предложения

Ранее сообщалось, что в условиях ограниченного предложения классических офисов арендаторы активнее переходят к выбору сервисных офисов. Спрос в этом сегменте вырос, что привело к заметному снижению уровня вакантности в сервисных пространствах и резкому росту средневзвешенной стоимости аренды рабочего места.

За период с октября 2024 по август 2025 года стоимость аренды рабочего места выросла на 62% — с 33 тыс. рублей до 54 тыс. рублей в месяц.