Эксперт: резкое снижение ставок ипотек угрожает рынку новостроек

Рост вывода новостроек в октябре 2025 года

В октябре 2025 года застройщики по данным ДОМ.РФ увеличили предложение новых жилых проектов до 4,7 млн кв. метров. Этот показатель превысил сентябрьские объемы на 15% и оказался на 2% выше уровня октября 2024 года. Как сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд» изданию «Стройгазета», с начала 2025 года это уже третий случай превышения прошлогодних результатов. Ранее в июле и сентябре 2025 года ввод жилья был соответственно на 8% и 4% выше, чем в аналогичные месяцы 2024-го.

Состояние рынка жилья и объем непроданных квартир

Тем не менее, эксперты подчеркивают, что в остальные месяцы 2025 года показатели ввода новых проектов оставались ниже аналогичных показателей прошлого года. В результате, общий объем строящегося жилья в России превышает 120 млн кв. метров, из которых около 54 млн кв. метров пока остаются непроданными.

Затоваривание рынка новостроек и его причины

По мнению директора «Жилфонда» Александра Чернокульского, на рынке новостроек уже можно говорить о явном затоваривании. Это обстоятельство важно учитывать при формировании прогнозов, так как баланс на рынке недвижимости сейчас весьма хрупкий.

Специалист отметил, что на многих региональных рынках квартиры на вторичном рынке стоят на 10-15% дешевле аналогичных по характеристикам новостроек. Высокий спрос на первичное жилье поддерживается льготной ипотекой и ограниченной доступностью рыночной ипотеки для большинства покупателей.

Роль ставки Центробанка

Действующий баланс сохраняется благодаря ставке рефинансирования Центробанка. При резком снижении ключевой ставки, например на 2 и более процентных пункта, банки будут вынуждены оперативно снизить ипотечные ставки. Это сделает вторичное жилье более привлекательным за счет более низких цен, в то время как спрос на новостройки может снизиться.

Влияние снижения ключевой ставки на застройщиков

Александр Чернокульский подчеркнул, что основное негативное воздействие от резкого снижения ключевой ставки испытают именно застройщики. Покупательская активность значимо сместится в пользу вторичного жилья.

Он также отметил, что такое перераспределение спроса не продлится долго: рынок постепенно войдет в состояние баланса. Рост спроса на готовое жилье вызовет повышение его цен, которое может пройти достаточно стремительно.

Рынок как сжатая пружина

По словам эксперта, рынок жилья сейчас напоминает сжатую пружину — любое резкое изменение может запустить лавинообразные процессы. Пока сложно предсказать точные уровни цен на вторичное жилье после начала роста, который долгое время сдерживался высокими ставками. Прогнозируется, что падение спроса на новостройки, если оно произойдет, будет кратковременным и восстановиться в течение пары месяцев.

Однако для отдельных застройщиков даже кратковременное снижение спроса на один-два месяца может оказаться критичным в текущих условиях.

Рекордный объем ипотечных сделок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о значительном росте объема ипотечных сделок в октябре 2025 года. Аналитический центр «Домклик» зафиксировал, что россияне оформили ипотечные кредиты свыше 80 млрд рублей, что стало рекордным показателем за весь 2025 год.

Краткое резюме

• В октябре 2025 года объем вывода новостроек заметно вырос, превысив прошлогодние показатели.
• Объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, с существенной долей непроданных квартир.
• Рынок новостроек испытывает затоваривание из-за разницы в ценах с вторичным жильем.
• Резкое снижение ключевой ставки ЦБ может снизить ипотечные ставки, что сместит спрос в пользу вторичного жилья и окажет давление на застройщиков.
• Специалисты прогнозируют кратковременный спад спроса на первичное жилье с последующим ростом цен на рынке готовых квартир.
• В октябре 2025 года был зафиксирован рекордный объем ипотечных сделок, что отражает высокую активность на рынке ипотеки.