Эксперт: резкое снижение ипотечных ставок может навредить новостройкам

Рост вывода новых проектов на рынок жилья в 2025 году

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв. метров новых жилых проектов, что на 15% больше, чем в предыдущем месяце, и на 2% выше показателей октября 2024 года. Такие данные приводит ДОМ.РФ. Представители компании «Жилфонд» подтвердили эти цифры в комментарии для «Стройгазеты» и отметили, что с начала 2025 года это уже третий месяц, когда объемы новых проектов превосходят значения прошлого года.

Ранее в июле 2025 года введено на 8% больше жилья, чем в июле 2024 года, а в сентябре рост составил 4%. Однако в остальные месяцы 2025 года объемы вывода новых проектов оставались ниже уровня прошлого года.

Объем строящегося жилья и проблемы с реализацией

В целом, по оценкам, в России сейчас строится более 120 млн кв. метров жилья, из которых около 54 млн кв. метров остаются непроданными. Это свидетельствует о явном затоваривании рынка новостроек.

Мнение эксперта о состоянии рынка и ипотечной ставке

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский охарактеризовал ситуацию на рынке новостроек как затоваренную и подчеркнул, что этот фактор серьезно влияет на прогнозы развития рынка. Он обратил внимание, что баланс в недвижимости сейчас довольно хрупкий.

По его словам, во многих регионах стоимость квартир на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем аналогичного жилья в новостройках. Спрос на первичное жилье поддерживается преимущественно льготной ипотекой, а рыночные ипотечные условия остаются недоступными для большинства покупателей.

Важно, что подобный баланс сейчас поддерживается ключевой ставкой Центробанка. При резком снижении этой ставки, например, на 2 процентных пункта и более, банки произойдут коррекцию ипотечных ставок. Это сделает вторичное жилье заметно привлекательнее за счет более низких цен.

Последствия резкого снижения ипотечных ставок

Александр Чернокульский подчеркнул, что главным пострадавшим от такого снижения станут застройщики. Покупательская активность сместится в сторону вторичного рынка жилья. Однако, по мнению эксперта, этот эффект будет кратковременным:

• Рынок восстановит равновесие;
• Активный спрос на готовое жилье приведет к росту цен;
• Увеличение стоимости вторичного жилья может быть резким;
• Сдвиг баланса будет сдерживаться ставками уже на протяжении нескольких лет;
• В течение пары месяцев ситуация должна вернуться к норме.

Тем не менее, даже кратковременное падение спроса на новостройки способно оказать критическое влияние для отдельных застройщиков.

Рост ипотечных сделок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о заметном увеличении объема ипотечных сделок в октябре 2025 года. Согласно исследованию аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 млрд рублей, что стало рекордом за весь 2025 год.

Выводы

Таким образом, резкое снижение ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок способно вызвать значительные структурные изменения на рынке жилья. Сдвиг спроса на вторичный рынок приведет к кратковременному спаду продаж новостроек, что усложнит ситуацию для застройщиков. Вместе с тем рынок обладает способностью быстро адаптироваться и восстанавливаться, возвращая баланс в течение нескольких месяцев.