Как распознать «красные флаги» при покупке квартиры на вторичном рынке

Активность рынка вторичной недвижимости в конце года

Ноябрь и декабрь традиционно являются пиком активности на рынке недвижимости. Об этом сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд». В условиях усиления числа случаев мошенничества специалисты подготовили памятку, которая поможет покупателям обратить внимание на важные детали при приобретении квартир на вторичном рынке.

Ценовой фактор — первый сигнал для настороженности

По мнению экспертов, уже при просмотре объявлений первым «красным флагом» может стать слишком низкая цена по сравнению с аналогичными предложениями.

Как пояснил Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», отсутствие объективных причин для значительной скидки должно вызвать вопросы. Например:

• Если квартира расположена не на первом или последнем этаже.
• Отсутствует ремонт или он небольшой.

Причинами понижения стоимости могут быть неурегулированные вопросы с документами либо скрытые бытовые проблемы, которые позже проявятся у покупателя.

Также нередка ситуация, когда квартира продается очень быстро. В таком случае важно выяснить причины поспешной продажи, особенно если это единственное жилье собственника — мотивация всегда должна быть логичной.

Сомнительное описание в объявлении

Одним из признаков недобросовестного предложения считается нечеткое или расплывчатое описание объекта.

Правильное объявление должно содержать:

• Полный адрес;
• Количество комнат и общую площадь;
• Этаж и год постройки дома;
• Фотографии каждого помещения — кухни, жилых комнат, ванной и других.

Специалисты предупреждают, что использование «размытых» формулировок вместо конкретных данных и чрезмерная ретушь на фотографиях — причины насторожиться. В лучшем случае это может быть попытка привлечь внимание потенциальных клиентов недобросовестным риэлтором. В худшем — признак мошеннической схемы.

Расхождения между объявлением и реальным объектом

Еще один тревожный сигнал — несоответствие, выявленное при личном осмотре квартиры:

• Другой этаж, чем заявлен в объявлении;
• Планировка не совпадает с предоставленной схемой;
• Внешний вид квартиры отличается от фотографий.

В таких случаях рекомендуется проявлять особую осторожность при общении с продавцом.

Проверка документов — обязательный этап сделки

Перед покупкой чрезвычайно важно запросить у продавца и внимательно изучить:

• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Актуальную выписку из ЕГРН;
• Паспорт собственника или нотариальную доверенность представителя;
• Согласие супруга(и) на продажу;
• Технический паспорт БТИ и акт согласования перепланировки, если квартира подвергалась изменениям;
• Справку об отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Директор «Жилфонда» отметил, что продавец не должен уклоняться от предоставления документов или игнорировать такой запрос. Необходимо помнить, что доверять устным заверениям «все в порядке» без проверки нельзя. Упорные попытки передать только копии документов вместо оригиналов также должны насторожить.

Медицинское освидетельствование как защита покупателей

В условиях сложной ситуации на вторичном рынке распространенной практикой становится проведение медицинского освидетельствования продавца в день сделки. Это подтверждает дееспособность собственника и предотвращает возможные будущие претензии к объекту.

Отказ продавца пройти такую процедуру — серьезный «красный флаг» для покупателя. Запрос не должен вызывать негативной реакции со стороны стороны собственника.

Выводы и рекомендации

По словам Александра Чернокульского, приобретение квартиры на вторичном рынке в конце 2025 года является выгодным вложением, так как цены находятся на минимальных отметках из-за ограничений ипотеки. Продавцы часто готовы предоставить существенную скидку, что открывает возможности для выбора интересных вариантов.

Тем не менее, эксперты советуют не отвергать предложения только из-за риска мошенничества, а соблюдать меры предосторожности:

• Тщательно проверять документы;
• Особое внимание уделять признакам «красных флагов»;
• Доверять экспертизу и проведение сделки профессионалам;
• Рассмотреть использование титульного страхования.

Дополнительные данные о рынке

Ранее сообщалось, что при обмене старого жилья на новостройку 58% покупателей планируют доплатить до 2 миллионов рублей, а 12% готовы выплатить более 3 миллионов. Лишь 13% рассчитывают провести сделку без дополнительной оплаты, используя средства только от продажи своей квартиры.