Как распознать «красные флаги» при покупке вторичной квартиры: советы экспертов

Активность на рынке вторичного жилья в конце года

Ноябрь и декабрь традиционно считаются наиболее загруженными месяцами для сделок с недвижимостью. Специалисты компании «Жилфонд» отмечают, что в это время особенно важно быть внимательным при выборе квартиры на вторичном рынке. В связи с ростом числа мошеннических случаев они подготовили памятку для покупателей, в которой рассказали, на что стоит обратить внимание, чтобы избежать неприятностей.

Ценовые аномалии как первый сигнал

Основным фактором, вызывающим подозрения еще на этапе просмотра объявлений, является цена. Если стоимость квартиры значительно ниже средней по рынку, это повод для тщательной проверки. Александр Чернокульский, директор «Жилфонд», объясняет:

• Отсутствие ремонта или расположение квартиры не на первом и не на последнем этаже, как правило, не оправдывают существенную скидку.
• Причиной низкой цены могут быть проблемы с документами или «подводные» бытовые трудности, которые проявятся после покупки.
• Иногда продавец намерен быстро продать жилье, что тоже снижает цену, но в таком случае важно понимать мотивацию — особенно если речь о единственной квартире.

Внимание к качеству и содержанию объявлений

При изучении объявлений нужно обращать внимание на следующие детали:

• Обязательно должны быть указаны точный адрес, количество комнат, площадь, этаж и год постройки дома.
• Фотографии каждого помещения (кухня, комнаты, ванная комната) должны быть четкими и реалистичными.
• Размытые описания или чрезмерная ретушь снимков — повод насторожиться.

Эксперты предупреждают, что такие признаки часто встречаются у недобросовестных риэлторов и мошенников. Нередки случаи, когда объект в объявлении не существует или отличается от того, что покажут при просмотре.

Несоответствия между объявлением и реальностью

• Другой этаж расположения квартиры;
• Планировка отличается от опубликованной схемы;
• Внешний облик помещений не совпадает с фотографиями.

Если возникают такие несоответствия, рекомендуется проявлять осторожность при общении с продавцом.

Проверка документов — ключевой этап сделки

Перед покупкой необходимо запросить у продавца полный комплект правоустанавливающих документов:

• Актуальную выписку из ЕГРН;
• Паспорт собственника или нотариальную доверенность представителя;
• Согласие супруга или супруги на продажу, если квартира нажита в браке;
• В случае перепланировки — технический паспорт БТИ и акт согласования изменений;
• Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Директор «Жилфонд» подчеркивает, что продавец не должен уклоняться от предоставления документов или отвечать уклончиво. Часто собственник может не иметь на руках полного комплекта, но полностью доверять словам без проверки нельзя. Кроме того, использование только копий документов вместо оригиналов также должно насторожить.

Медицинское освидетельствование продавца — новая норма

Еще один «красный флаг» — отказ от прохождения медицинского освидетельствования в день сделки. Это процедура подтверждает дееспособность продавца и снижает риск появления в будущем юридических претензий к объекту недвижимости. В нынешних условиях рынок вторичного жилья требует подобной меры, и непонимание или негатив со стороны продавца должны вызвать подозрения у покупателя.

Выводы экспертов и рекомендации

По словам Александра Чернокульского, покупка вторичной квартиры в конце 2025 года является выгодной из-за снижения цен, вызванного высокой стоимостью ипотечных кредитов. Многие продавцы готовы идти на существенные скидки, что открывает хорошие возможности выбора. Однако покупателю рекомендуется:

• Не отказываться от сделки из-за опасений мошенничества, но повышать внимание и осторожность;
• Строго соблюдать правила проверки и предосторожности;
• Доверять проверку недвижимости и оформление сделки профессионалам;
• Использовать титульное страхование для дополнительной защиты инвестиций.

Дополнительные данные о рынке

Ранее «Стройгазета» сообщала, что при обмене старой недвижимости на новостройки 58% покупателей готовы доплатить до 2 млн рублей, а 12% — свыше 3 млн рублей. Всего 13% рассчитывают провести сделку без дополнительной оплаты, используя только средства от продажи своей квартиры.