Красные флаги при покупке квартиры на вторичном рынке — советы экспертов

Активность на рынке недвижимости в конце года

Ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми насыщенными месяцами по числу сделок с недвижимостью. По данным пресс-службы компании «Жилфонд», специалисты подготовили памятку для покупателей «вторичного» жилья, чтобы помочь им избежать проблем и мошенничества при выборе квартиры.

Цена — первый сигнал к вниманию

Эксперты советуют с осторожностью относиться к объявлениям, где цена квартиры значительно ниже рыночной. При просмотре объявлений важно выяснить, почему стоимость отклоняется от средней по рынку. Возможные причины снижения цены могут быть следующими:

• Недостаточная привлекательность квартиры (например, отсутствие ремонта, которая не объясняет большую скидку).
• Проблемы с документами у объекта или владельца.
• Наличие скрытых бытовых недостатков, которые проявятся после покупки.
• Желание продавца быстро продать жильё — в этом случае нужно понять мотивацию сделки.

Как отметил Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»: «Если объект не на первом или последнем этаже и нет ремонта, то причины слишком низкой цены отсутствуют. Особенно важно понимать мотивацию, если продаётся единственное жильё собственника».

Сомнительные характеристики в объявлении

При изучении объявления необходимо проверить полноту и точность информации:

• Адрес и этаж.
• Комнатность и площадь.
• Год постройки дома.
• Фотографии всех комнат: кухни, жилых помещений и санузла.

Наличие «размытого» описания, чрезмерное ретуширование фотографий или отсутствие важных данных должны насторожить покупателя. В лучшем случае такие объявления размещают недобросовестные риэлторы для привлечения клиентов, в худшем — это может быть уловка мошенников.

Несоответствия между объявлением и реальностью

Важно обратить внимание на разногласия при личном осмотре квартиры:

• Другой этаж, чем указан в объявлении.
• Несовпадение планировки с опубликованной схемой.
• Внешний вид помещения отличается от фотоматериалов.

Если возникают такие несоответствия, стоит быть бдительным в общении с продавцом и тщательно проверять объект.

Проверка документов — ключевой этап

Перед покупкой настоятельно рекомендуется запросить и внимательно изучить все правоустанавливающие документы:

• Актуальную выписку из ЕГРН.
• Паспорт собственника или нотариальную доверенность представителя.
• Согласие супруга(и) на продажу, если квартира находится в совместной собственности.
• Технический паспорт БТИ и акт согласования перепланировки — если в квартире были изменения.
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Как пояснил Александр Чернокульский, продавец должен предоставлять документы открыто, не уклоняться от запросов. Отказ или настойчивое предложение вместо оригиналов предоставить только копии — повод отказаться от сделки или углубить проверку.

Медицинское освидетельствование продавца

Еще одним важным «красным флагом» является отказ продавца пройти медицинское освидетельствование в день сделки. Эта процедура подтверждает дееспособность личности собственника и сводит к минимуму возможные юридические риски в будущем. Запрос пройти медкомиссию является стандартной практикой на сложном рынке вторичного жилья, поэтому негативная реакция или отказ со стороны продавца должны насторожить покупателя.

Рынок «вторички»: возможности и риски в конце 2025 года

По мнению Александра Чернокульского, покупка квартиры на вторичном рынке сейчас является выгодной сделкой. Цены на готовое жильё находятся на минимальных значениях из-за высокой стоимости ипотеки. Продавцы готовы существенно снижать цену, что открывает широкие возможности для выбора привлекательных вариантов.

Он подчеркнул, что страховаться от мошенничества нужно не отказом от покупки, а повышенной внимательностью и профессиональным сопровождением сделок. Использование титульного страхования становится особенно актуальным в текущих условиях.

Доплата при обмене жилья

Ранее сообщалось, что среди покупателей, планирующих обменять старое жильё на новостройку, 58% готовы доплатить до 2 млн рублей, а 12% — свыше 3 млн рублей. Лишь 13% рассчитывают провести сделку только за счёт средств от продажи существующей квартиры без дополнительной оплаты.