Прогноз экспертов: снижение инвестиций в коммерческую недвижимость РФ в 2026 году

Общий обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в России

По предварительным итогам 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составит примерно 450 млрд рублей, сообщили в пресс-службе компании CMWP. В базовом сценарии на следующий год прогнозируется снижение инвестиций до 300 млрд рублей.

Эксперты связывают сдержанность активности инвесторов в 2026 году с высокой стоимостью заемного финансирования. Однако существует потенциал роста вложений за счет стрессовых сделок, которые могут возникнуть на рынке.

Гостиничная недвижимость: стагнация и рост цен

Аналитики отмечают, что в 2025 году гостиничный сектор характеризовался стагнацией новых проектов и снижением загрузки до 76,1%. При этом средняя стоимость номера выросла до 12,3 тыс. рублей, что объясняет ожидаемую слабоположительную доходность на номер по итогам года.

Основным источником финансирования гостиничных проектов в 2026 году, по прогнозам специалистов, станут инвестиционные номера, выступающие альтернативой банковскому проектному кредитованию. Рост операционных расходов будет частично компенсироваться увеличением цен для потребителей.

2025 год прошёл под знаком перераспределения туристических потоков как внутри страны, так и на зарубежных направлениях. Возможным нововведением в 2026 году станут финансовые инструменты вроде курортных облигаций, которые могут заменить сокращающиеся программы государственной поддержки отрасли. Продолжится также общий тренд на рост цен, обусловленный увеличением расходов.

Офисная недвижимость: спад спроса и давление на рынок

В офисном сегменте 2025 год сопровождался резким уменьшением спроса — почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано с ростом ставок аренды и ограниченным предложением свободных площадей.

В 2026 году ожидается выход рынка в режим инерции. Несмотря на предполагаемое снижение ключевой ставки, эффект на активность рынка будет отложенным. Таким образом, офисный сектор останется под значительным давлением в течение всего следующего года.

Торговая недвижимость: рекорды строительства и вызовы рынка

В торговой недвижимости 2025 год отмечен рекордным объемом нового строительства в Москве — 245 тыс. кв. метров. Вместе с тем произошло снижение посещаемости торговых центров и замедление темпов выхода новых брендов на российский рынок. С января по ноябрь 2025 года число новых брендов на рынке сократилось на 37% — их вошло всего 35.

По прогнозу, в 2026 году доля вакантных площадей в ТЦ может увеличиться до 10,6%, чему будет способствовать, в том числе, воздействие налоговой реформы на малый ритейл. Потребители, вероятно, сохранят сберегательную модель поведения. Кроме того, объемы нового строительства ожидаются существенно ниже: планируется ввести около 97 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что в 2,5 раза меньше показателей текущего года.

Складская и индустриальная недвижимость: стабилизация и баланс спроса

В IV квартале 2025 года ставки аренды на складском рынке стабилизировались после повышенного спроса в 2024 году. На рынок вышли крупные объекты площадью свыше 20 тыс. кв. метров.

В наступающем году ожидается баланс между спросом и предложением в этом сегменте, а также сохранение популярности легкой промышленной недвижимости (Light Industrial). Важным фактором поддержки деловой активности станет увеличение товарных запасов маркетплейсов.

Ранее сообщалось, что по итогам 2025 года совокупный объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составит от 3,8 до 4 млн кв. метров, что на 18% ниже показателя предыдущего года.

Итог

• Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ в 2026 году могут сократиться до 300 млрд рублей.
• Гостиничная отрасль сохраняет слабую положительную динамику доходности, благодаря росту цен.
• Офисный сегмент испытывает спад спроса и давление из-за высоких ставок аренды.
• В торговой недвижимости прогнозируется рост вакантных площадей и снижение темпов строительства.
• Складской рынок стабилизируется с ростом интереса к Light Industrial и увеличением запасов маркетплейсов.

Таким образом, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости России в 2026 году ожидает сдержанный рост с перспективами смены источников финансирования и адаптацией к новым экономическим реалиям.