Прогноз на 2025–2026 годы: снижение инвестиций в коммерческую недвижимость РФ

Общий прогноз инвестиций в коммерческую недвижимость на 2025 год

По предварительным оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году может составить около 450 млрд рублей. Представители компании CMWP сообщили «Стройгазете», что при базовом сценарии инвестиции в сектор коммерческой недвижимости могут снизиться до 300 млрд рублей.

Прогноз активности инвесторов и влияние заемного финансирования в 2026 году

Специалисты отмечают, что в 2026 году активность профильных инвесторов сохранится на относительно низком уровне, главным образом из-за высокой стоимости заемных средств. Тем не менее, существует потенциал роста активности, обусловленный появлением стрессовых сделок, которые могут заинтересовать инвесторов.

Рынок гостиничной недвижимости

• Стагнация новых проектов: в 2025 году рынок гостиничных объектов показал отсутствие значительного прироста новых объектов.
• Параметры загрузки и доходности: загрузка номеров снизилась до 76,1%, однако средняя стоимость одного номера выросла до 12,3 тыс. рублей.
• Итоговая доходность: несмотря на уменьшение загрузки, доходность на номер за счет увеличения цены останется в слабоположительной зоне.
• Финансирование проектов: инвестиционные номера становятся важным источником финансирования, выступая альтернативой банковскому проектному кредитованию.
• Операционные расходы и цены: рост операционных расходов будет компенсирован увеличением цен на услуги.
• Туристический бизнес в 2025 году: год характеризовался перераспределением туристических потоков как на внутреннем, так и на внешних рынках.
• Ожидания на 2026 год: вероятно появление новых финансовых инструментов, например, курортных облигаций, которые смогут заменить сокращающиеся государственные программы поддержки.
• Динамика цен: цены будут расти в связи с увеличением затрат.

Офисная недвижимость

На фоне роста ставок по кредитам и ограниченного объема свободных площадей, спрос на офисные помещения в 2025 году снизился почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Прогноз на 2026 год предполагает, что рынок перейдет в инерционную фазу развития. Несмотря на ожидаемое снижение ключевой процентной ставки, эффект на активность рынка появится с задержкой. Таким образом, офисный сегмент еще долго будет оставаться под давлением.

Торговая недвижимость

• Новый объем строительства: в 2025 году в Москве был зафиксирован рекордный ввод торговых площадей — около 245 тыс. кв. метров.
• Снижение посещаемости и замедление выхода брендов: отмечается спад притока посетителей в торговые центры и сокращение числа новых брендов — за январь–ноябрь 2025 года на российский рынок вышло 35 новых брендов, что на 37% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
• Прогноз на 2026 год: ожидается рост доли вакантных площадей до 10,6%, чему будет способствовать налоговая реформа, оказывающая давление на малых ритейлеров.
• Потребительское поведение: вероятно сохранение сберегательной модели поведения покупателей.
• Строительство: прогнозируется снижение новых строительных проектов — ввод в эксплуатацию составит около 97 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что в 2,5 раза меньше показателей 2025 года.

Складская и индустриальная недвижимость

В IV квартале 2025 года ставки аренды складских помещений стабилизировались после активного 2024 года. На рынок вышли крупные объекты площадью свыше 20 тыс. кв. метров. Прогноз на 2026 год предусматривает баланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости, а также сохранение популярности сегмента Light Industrial.

Одним из факторов поддержки деловой активности станет увеличение товарных запасов у маркетплейсов.

Ранее «Стройгазета» сообщала, что совокупный объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2025 году составит 3,8-4 млн кв. метров, что примерно на 18% меньше, чем в 2024 году.