Прогноз: снижение инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025–2026 годах

Прогноз объема инвестиций в коммерческую недвижимость на 2025 год

По предварительным данным пресс-службы компании CMWP, инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2025 году могут составить около 450 млрд рублей. В базовом сценарии показатель варьируется в пределах 300 млрд рублей. В дальнейшем, в 2026 году, активность инвесторов будет сдерживаться высокими ставками по заемным средствам.

Факторы и перспективы инвестирования в 2026 году

Аналитики отмечают, что несмотря на дорогое банковское финансирование, инвестиционная активность может возрасти за счёт стрессовых сделок — приобретения объектов по сниженным ценам в сложных рыночных условиях. Однако основное влияние на рынок в будущем году окажет именно затруднённый доступ к заемным средствам.

Состояние и прогнозы по сегментам коммерческой недвижимости

Гостиничный бизнес

• В 2025 году наблюдается стагнация новых проектов.
• Снижение загрузки гостиниц до 76,1% по сравнению с предыдущими периодами.
• Увеличение средней стоимости номера до 12,3 тысячи рублей.

Такой рост цен позволяет сохранять доходность на уровне чуть выше прошлогодних значений. В 2026 году инвестиции в номера станут ключевым источником финансирования гостиничных проектов, альтернативным банковскому кредитованию.

Рост операционных расходов будет частично компенсироваться увеличением цен на услуги. В 2025 году туристический сектор испытал перераспределение турпотока как внутри страны, так и на международных направлениях.

Эксперты прогнозируют появление в 2026 году новых финансовых инструментов, например, курортных облигаций. Они смогут заменить сокращающиеся программы господдержки отрасли. Рост цен на услуги гостиничного сектора продолжится вследствие удорожания затрат.

Офисная недвижимость

На фоне роста процентных ставок и ограниченного предложения свободных площадей спрос на офисные помещения в 2025 году упал почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В 2026 году рынок офисной недвижимости ожидает переход в инерционную фазу развития:

• Ожидаемое снижение ключевой ставки позитивно повлияет на активность рынка, однако эффект от этого наступит с задержкой.
• В течение всего 2026 года офисный сегмент останется под давлением из-за сохраняющихся факторов риска и ограничений.

Торговая недвижимость

В 2025 году сегмент торговой недвижимости характеризуется следующими тенденциями:

• Рекордное новое строительство в Москве — около 245 тысяч кв. метров.
• Снижение посещаемости торговых центров.
• Замедление выхода новых брендов на российский рынок: за 11 месяцев 2025 года появилось лишь 35 новых брендов, что на 37% меньше аналогичного периода прошлого года.

Прогноз на 2026 год предусматривает:

• Рост доли вакантных площадей в торговых центрах до 10,6%, чему будет способствовать налоговая реформа, оказывающая давление на малых ритейлеров.
• Сохранение сберегательной модели поведения со стороны потребителей.
• Существенное сокращение объёмов нового строительства: с прогнозируемыми 97 тысячами кв. метров сдаваемых площадей показатель уменьшится более чем в 2,5 раза по сравнению с 2025 годом.

Складская и индустриальная недвижимость

В IV квартале 2025 года ставки аренды на складские помещения стабилизировались после значительного роста в 2024 году. На рынок вышли крупные блоки площадью свыше 20 тысяч кв. метров.

Ожидается, что в 2026 году складской рынок достигнет баланса между спросом и предложением. Особым спросом продолжит пользоваться сегмент Light Industrial.

Увеличение товарных запасов маркетплейсов станет одним из факторов поддержки деловой активности.

Ранее сообщалось, что по итогам 2025 года совокупный объём сделок по аренде и покупке складской недвижимости составит 3,8–4 млн кв. метров, что на 18% ниже результата прошлого года.