Квартиры до 5 млн рублей в городах России: анализ рынка жилья

Доля квартир стоимостью до 5 млн рублей на рынке первичного и вторичного жилья

По состоянию на декабрь 2025 года в российских городах 15% квартир на первичном рынке и 34% лотов на вторичном рынке доступны по цене до 5 миллионов рублей. Об этом сообщили аналитики платформы «Циан», которые провели исследование, направленное на выявление городов с наиболее доступным жильём в этом ценовом сегменте.

Особенности цен на новостройки в российских городах

Результаты исследования показывают, что в таких крупных городах, как Москва, Казань, Сочи и Севастополь, новостроек стоимостью до 5 млн рублей практически не осталось. Эти города характеризуются самыми высокими ценами на первичном рынке жилья в стране.

В Владивостоке, Хабаровске, Нижнем Новгороде, Барнауле, Санкт-Петербурге и Московской области количество новостроек в данном бюджете составляет всего 1–4% от общего предложения.

Совсем иная ситуация наблюдается в Ульяновске, Оренбурге, Ярославле и Ставрополе — городах, где цены на новостройки самые низкие. Здесь доля новых квартир до 5 млн рублей варьируется от 39% до 53%.

Вторичный рынок жилья: больше доступных вариантов

На вторичном рынке квартир до 5 млн рублей значительно больше, что объясняется в среднем на 25% более высокой стоимостью новостроек по сравнению с готовым жильём.

Максимальная доля доступного жилья на вторичном рынке отмечена в Ульяновске, Новокузнецке и Оренбурге — от 60% до 66%. Это единственные города, где средняя цена квадратного метра вторичного жилья еще не превысила 100 тысяч рублей.

Наименьшее количество квартир с ценой до 5 млн рублей на «вторичке» зафиксировано в Москве, Сочи, Севастополе и Санкт-Петербурге — от 1% до 4%.

Динамика рынка и комментарии экспертов

Эксперт «Циана», ведущий аналитик Елена Бобровская, отметила, что на фоне роста цен как на новостройки (+13% за год), так и на вторичное жильё (+8% за год), доля доступного предложения сокращается.

«Год назад средний показатель доступных квартир в ценовом сегменте до 5 млн рублей составлял 20% на первичном рынке и 39% на вторичном. Тогда такие предложения можно было найти даже в Казани, Севастополе и Москве», — пояснила она.

Виды квартир, доступных до 5 миллионов рублей

Новостройки

В максимальном бюджете 5 млн рублей на первичном рынке преобладают студии (54%) и однокомнатные квартиры (40%). В половине исследованных городов можно найти и двухкомнатные квартиры.

Особенно широкий выбор двухкомнатных квартир представлен в Ульяновске, Ярославле, Челябинске, Красноярске и Ижевске, где они составляют от 10% до 30% доступного предложения. Как правило, это небольшие квартиры средней площадью около 41 кв. м, расположенные в жилых комплексах с не самым выгодным расположением в пределах города.

Вторичное жильё

На вторичном рынке квартиры до 5 миллионов рублей представлены практически всем ассортиментом:

• студии — 31%,
• однокомнатные — 33%,
• двухкомнатные — 26%,
• трёхкомнатные — тоже доступны.

При этом трёхкомнатные квартиры есть почти во всех городах, кроме самых дорогих — Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Владивостока и Севастополя.

В Новокузнецке, Ульяновске, Ижевске, Рязани и Саратове доля трёшек в этом бюджете составляет от 19% до 25%. Большинство таких квартир расположены в домах серии хрущёвок (60%). Многие из них имеют существенные недостатки и выставлены на продажу с пометкой «срочно».

Влияние ипотечных программ на доступность жилья

Ранее сообщалось, что до 80% квартир в массовом сегменте первичного жилья приобретаются с использованием семейной ипотеки. Однако повышение процентной ставки по данной программе до 12% может существенно сократить доступность квартир для трети семей потенциальных покупателей.