Изменения семейной ипотеки повлияют на рынок новостроек Москвы в 2026 году

Новые условия семейной ипотеки и их влияние на рынок новостроек

С 1 февраля 2026 года вступят в силу новые правила семейной ипотеки, которые, по мнению экспертов и застройщиков, приведут к снижению спроса на первичном рынке жилья Москвы. В пресс-службе компании Plus Development подтвердили, что эти изменения способствуют нормализации конфигурации рынка новостроек в 2026 году после нескольких лет существенного влияния льготных программ.

Основные изменения в программе ипотеки

• Обязательное участие супругов в качестве созаемщиков;
• Правило «одна пара – одна ипотека», что значительно повышает адресность программы;
• Предстоящий законопроект о дифференцированной ипотечной ставке в зависимости от числа детей, который планируют принять в первом квартале 2026 года.

В частности, для семей с одним ребенком ставка может увеличиться до 10–12%, а для многодетных будет сохранен более выгодный процент.

Влияние на спрос и структуру рынка жилья

Директор по маркетингу Plus Development, Екатерина Наливайко, отметила, что уменьшение доступности семейной ипотеки приведет к тому, что в 2026 году воспользоваться льготами смогут существенно меньше россиян, чем в 2025 году. Это не только «охладит» спрос, но и вернет рынок к более привычному состоянию.

За последние 3–4 года семейные квартиры увеличили свою долю на рынке новостроек. Например, в декабре 2025 года среди квартир бизнес-класса в «старой» Москве доля двухкомнатных составляла около 33,4%, что почти сравнимо с однокомнатными квартирами (36,7%). Однако в 2026 году ожидается изменение этой пропорции.

Прогнозы на 2026 год

• С постепенным снижением ключевой ставки число сделок по рыночным ипотечным программам будет расти.
• Одновременно сужается аудитория семейной льготной ипотеки, что ведет к возрождению спроса на более компактное жилье.
• Во втором квартале 2026 года структура спроса на первичном рынке может вернуться к традиционному виду, где лидерами станут студии и однокомнатные квартиры.

Традиционно эти форматы востребованы инвесторами, молодыми специалистами и покупателями без детей. Однако с ограничением семейной ипотеки даже покупатели с одним ребенком будут чаще выбирать «однушки» и студии из-за отсутствия альтернатив.

Динамика в сегменте студий

Эксперты прогнозируют, что самой востребованной квартирой в 2026 году станет однокомнатное жилье площадью до 40 кв. метров с кухней-гостиной. В сегменте студий ожидается наибольший рост интереса, особенно учитывая их низкую долю в конце 2025 года.

К примеру, в бизнес-классе «старой» Москвы доля студий в декабре 2025 года не превышала 8%. В связи с уменьшением покупателей, пользующихся семейной ипотекой, застройщики, вероятно, увеличат объём студий в новых проектах.

Итоговые выводы

Таким образом, изменения в семейной ипотеке, вступающие в силу с февраля 2026 года, приведут к серьезной переориентации рынка первичного жилья Москвы. Льготная программа станет менее доступной, что вызовет снижение спроса на просторные семейные квартиры и рост интереса к компактным вариантам жилья.

Ранее «Стройгазета» уже сообщала, что новые условия могут увеличить ежемесячный платеж по семейной ипотеке примерно в три раза, что дополнительно сдержит спрос на крупные квартиры.