Рост спроса и дефицит офисных площадей стимулируют покупку в Москве

Объем сделок на рынке московских офисов по итогам первого полугодия 2025 года

В первой половине 2025 года общий объем сделок с классическими офисными помещениями в Москве достиг 779 тыс. кв. метров. Как сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, из этого объема 35% (около 269 тыс. кв. м) пришлось на продажи, а 65% (510 тыс. кв. м) — на аренду.

Динамика доли сделок купли-продажи офисных площадей

Аналитики отмечают стабильный рост доли сделок по покупке офисов за последние три года. В 2021 году она составляла лишь 6,9%, в 2022 году — 12,2%, а в 2023-м — уже 20,4%. В 2024 году значительный рост до 51,9% произошел благодаря нескольким крупным сделкам:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. метров в Moscow Towers;
• Корпорация «Ростех» стала собственником комплекса «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. метров;
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

Прогноз на 2025 год предполагает, что доля продаж не превысит показатели 2024-го и составит порядка 35–40% от общего объема сделок, оцениваемого в 1,45 млн кв. метров. Nikoliers прогнозирует возможное смещение спроса в сторону покупки офисных помещений в ближайшие три года.

Предложение и ввод новых офисных площадей

Общий объем предложения офисной недвижимости в Москве сегодня насчитывает 20,6 млн кв. метров. К 2027 году объем ввода новых площадей прогнозируется на уровне 2,4 млн кв. метров. Из них ожидается, что 15% будет вакантно для продажи, 7% — для аренды, а около 5% можно будет либо купить, либо арендовать.

Объем предложения офисов на продажу в столице вырос почти вдвое — до 866 тыс. кв. метров. Из них примерно 200 тыс. кв. метров представлены едиными зданиями, а около 164 тыс. кв. метров — блоками офисов.

Комментарии экспертов и ключевые тренды рынка

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года планируется запуск и выход на рынок новых крупных объектов, предлагаемых «нарезкой» блоков для продажи. Это позволит частично сбалансировать спрос и предложение.

Однако ключевыми факторами остаются:

• Предпочтение компаний к покупке офисных площадей;
• Ограниченность предложения качественных свободных помещений;
• Рост арендных ставок;
• Сложности поиска подходящих вариантов и увеличение времени на заключение сделок.

Дефицит высококачественных свободных офисов сдерживает заключение сделок, при этом сохраняющийся спрос ведет к росту ставок аренды даже при незначительной волатильности уровня вакансии.

Сокращение чистого поглощения офисных площадей

За первое полугодие 2025 года показатель чистого поглощения офисов сократился на 91%, снизившись с 560 тыс. кв. метров в аналогичном периоде 2024-го до 53 тыс. кв. метров. Причинами стали:

• Перенос сроков ввода новых BTS-объектов;
• Дефицит крупных площадей;
• Рост арендных ставок;
• Сокращение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает затраты и сроки переезда;
• Необходимость выбирать между качеством помещения и расходами на ремонт.

Изменение цен на офисы класса А и Prime

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и бизнес-центров Prime отмечается средний рост цен в пределах 10%. Исключение составила зона между ТТК и МКАД, где цена снизилась на 7% — до 449 тыс. рублей за квадратный метр. Такая динамика связана с изменением структуры предложения: на рынок вышли объекты на стартовых стадиях продаж.

Средневзвешенная стоимость офисных блоков по итогам июня 2025 года составила:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. метр;
• В ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. метр;
• В зоне ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. метр;
• За пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. метр.

Для сравнения, в июне 2024 года аналогичные показатели составляли 415 тыс., 626 тыс., 380 тыс. и 209 тыс. рублей соответственно.

Инвестиционный интерес и стратегия покупки офисных помещений

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар подчеркнул, что рынок московских офисов сохраняет высокий интерес частных инвесторов к приобретению блоков для последующей аренды по ставкам выше среднерыночных.

Покупка офисов на этапе строительства становится популярной, поскольку позволяет:

• Зафиксировать цену;
• Создать пространство, адаптированное под нужды бизнеса;
• Обеспечить комфортные условия для сотрудников.

Выход блоков от частных инвесторов на рынок аренды способствует расширению выбора для компаний и балансирует рынок.

Ключевые сделки и основные арендаторы первого полугодия 2025 года

В первом полугодии 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы состоялись следующие заметные сделки:

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

Основные игроки в сегменте аренды офисов включают:

• Компания Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. метров в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса на офисном рынке Москвы

По результатам первых шести месяцев 2025 года, наибольшую долю спроса сформировали компании следующих отраслей:

• Добыча и распределение ресурсов — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние технологий и ИИ на офисный рынок

Ранее в «Стройгазете» отмечалось, что активное внедрение технологий и искусственного интеллекта не только меняет работу девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает влияние на весь рынок офисной недвижимости, способствуя трансформации форматов и подходов к работе с площадями.