Рост покупок и дефицит площадей поддерживают рынок офисов Москвы

Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы за первое полугодие 2025 года

Общий объем операций с классическими офисными площадями в Москве по итогам первого полугодия 2025 года достиг 779 тысяч квадратных метров. По информации пресс-службы компании Nikoliers, из этого объема 35% (269 тыс. кв. м) пришлось на сделки купли-продажи, а оставшиеся 65% (510 тыс. кв. м) — на аренду.

Тенденции в структуре сделок купли-продажи офисов

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок по покупке офисных площадей за последние три года. В 2021 году этот показатель составлял 6,9%, в 2022 году вырос до 12,2%, а в 2023 — достиг 20,4%. Значительный скачок произошел в 2024 году: доля купли-продажи составила 51,9%. Такой рост был обусловлен крупными сделками, в числе которых:

• покупка РЖД офисных помещений площадью 262 тыс. кв. м в Moscow Towers;
• приобретение корпорацией «Ростех» комплекса «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м;
• покупка Центральным банком РФ офисов в бизнес-центре SLAVA — 144 тыс. кв. м.

На 2025 год прогнозируется, что доля продаж офисов не превысит показатели предыдущего года. При общем объеме сделок порядка 1,45 млн кв. м планируемая доля купли-продажи составит около 35-40%. По оценкам Nikoliers, на ближайшие три года возможен сдвиг спроса в сторону приобретения площадей.

Состояние предложения и прогнозы ввода новых площадей

Совокупный объем предложения офисной недвижимости в Москве составляет 20,6 млн кв. м. К 2027 году прогнозируется ввод около 2,4 млн кв. м новых площадей, из которых:

• 15% будут вакантны в продаже;
• 7% — в аренду;
• 5% предполагается предложить как в продажу, так и в аренду.

За последний год предложение офисов на продажу почти удвоилось и достигло 866 тыс. кв. м. В структуре новых предложений около 200 тыс. кв. м представлено едиными зданиями, а 164 тыс. кв. м — блоками.

Влияние новых проектов и приватных инвесторов

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, до конца 2026 года начнется продажа новых крупных проектов с последующим «нарезанием» блоков на продажу. Частичные предложения от частных инвесторов, выводящих площади в аренду, помогут сбалансировать рынок.

Основным трендом остается предпочтение покупателей офисных помещений в условиях ограниченного выбора качественных площадей и растущих арендных ставок. В данный момент дефицит свободных качественных офисов сдерживает заключение сделок — спрос есть, однако поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Минимальное предложение и предложения от частных инвесторов содействуют повышению арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и влияние факторов

Чистое поглощение офисных площадей снизилось на 91% по сравнению с прошлым годом — с 560 тыс. кв. м в первом полугодии 2024-го до 53 тыс. кв. м в первом полугодии 2025-го. Это связано с несколькими факторами:

• перенос сроков сдачи новых BTS-объектов;
• дефицит крупных свободных площадей;
• рост арендных ставок;
• сокращение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает сроки и затраты на переезд;
• трудности арендаторов в нахождении баланса между качеством помещения и расходами на ремонт.

Динамика цен на офисную недвижимость

Во втором квартале 2025 года средний уровень цен на офисные помещения класса А и Prime в первичном сегменте вырос на 10%. Исключением стала зона между ТТК и МКАД, где цены упали на 7% и достигли 449 тыс. рублей за квадратный метр. Такая ситуация связана с обновлением структуры предложения и выходом объектов на ранней стадии продаж.

Средневзвешенные цены по состоянию на июнь 2025 года распределились следующим образом:

• внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. м;
• в ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. м;
• между ТТК и МКАД — 431 тыс. рублей за кв. м;
• за пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. м.

Для сравнения, годом ранее цены были ниже: от 415 тыс. рублей внутри Садового кольца-ТТК до 209 тыс. рублей за пределами МКАД.

Роль частных инвесторов и преимущества покупки офисов на этапе строительства

Директор по продажам Nikoliers Андрей Кухар отметил устойчивый интерес частных инвесторов к приобретению офисных блоков, которые затем сдают в аренду по ставкам выше рынка. Покупка офисов на этапе строительства становится все более востребованной стратегией из-за дефицита крупных готовых объектов и возможности адаптировать помещения под нужды бизнеса. Кроме того, это позволяет зафиксировать цену и создавать комфортную рабочую среду.

Предложения от частных инвесторов дополняют рынок и расширяют выбор для компаний с разными требованиями.

Крупные сделки и структура спроса на рынке офисов Москвы в 2025 году

В первом полугодии 2025 года были зафиксированы значимые приобретения:

• структурами «Лукойла» приобретено 50,2 тыс. кв. м в бизнес-центре AFI2B;
• «Т-Банк» приобрел 28,8 тыс. кв. м в БЦ «Центральный Телеграф».

В сегменте аренды лидировали:

• компания Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. м в БЦ Neopolis;
• холдинг «Синара» с офиса площадью 9,4 тыс. кв. м в деловом центре «Милютинский 12».

По итогам шести месяцев ведущую долю спроса сформировали компании из сектора добычи и распределения — 19%. Значительный интерес проявили также отрасли профессиональных услуг (17%), ИТ и телекоммуникаций (14%), а также производства (7%).

Влияние цифровых технологий и искусственного интеллекта

Ранее отмечалось, что активное внедрение цифровых технологий и искусственного интеллекта не только меняет работу девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает влияние на весь рынок офисной недвижимости, способствуя трансформации моделей аренды и управления площадями.