Большинство сделок на рынке вторичного жилья приходится на квартиры от застройщиков

Сделки с новостройками переходят в сегмент вторичного жилья

По информации пресс-службы компании «Жилфонд», сделки с новостройками формально учитываются в статистике рынка вторичного жилья. Такой сдвиг влияет на отражаемую картину спроса и предложения, скрывая реальный ландшафт рынка. Эти данные предоставила «Стройгазета».

Оживление на вторичном рынке недвижимости

Эксперты отмечают небольшое оживление на рынке вторичного жилья на фоне смягчения денежно-кредитной политики. По данным Росреестра, в Москве в июле 2025 года было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичным жильём, что на 17,1% больше по сравнению с июнем. Однако директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский предупреждает, что из-за изменения структуры сделок статистика не всегда отражает реальную ситуацию.

Искажения в статистике ипотечных ставок

Средневзвешенная ставка по выданной ипотеке на вторичном рынке заметно снижается. По информации ДОМ.РФ, с начала 2025 года она не превышала 14% годовых: в январе составляла 13,97%, а к июню снизилась до 9,56%. В то же время реальные ставки на ипотеку в первом полугодии держались на уровне 24–27% до июньского снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 20% годовых.

Александр Чернокульский указывает, что такая статистика ДОМ.РФ не отражает всех особенностей рынка. Во-первых, количество выданных ипотечных кредитов по льготным программам для готового жилья невелико, чтобы существенно повлиять на средневзвешенную ставку. Во-вторых, льготные программы для квартир от застройщиков, которые формально перешли во вторичный сегмент (продаются уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи), создают искажение.

Роль квартир от застройщиков в статистике

По результатам опроса банков-партнеров «Жилфонд» выяснил, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами на самом деле относятся к квартирам в новостройках. Такие сделки учитываются в сегменте вторичного рынка, хотя по сути относятся к объектам первичного рынка.

Причины роста количества подобных сделок

Рост числа сделок с квартирами от застройщиков в сегменте вторичного жилья связан с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года объем нереализованных квартир увеличился на 50% за полгода — с 209 тысяч в IV квартале 2024 года до 319 тысяч лотов.

Сравнение цен на первичном и вторичном рынках

Александр Чернокульский отметил, что цены за квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке практически сравнялись в Москве и Санкт-Петербурге. К тому же, многие покупатели рассматривают уже сданные новостройки как вторичное жильё. При выборе между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готового к заселению жилья обычно выигрывает последняя опция, если разница в стоимости минимальна или отсутствует.

Перспективы ипотечного рынка и спроса

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют продолжение тенденции роста спроса и цен на жильё.

Основные выводы

• Большая часть сделок в сегменте вторичного рынка — это квартиры от застройщиков, формально переходящие в этот сегмент после сдачи.
• Статистика ипотечных ставок на вторичном рынке занижена из-за учета льготных программ, распространяющихся на квартиры от застройщиков.
• Объем нереализованных квартир на первичном рынке значительно вырос, что отражается в структуре сделок.
• Цены на квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке сходятся, что влияет на выбор покупателей.
• Объем заявок на ипотеку растет, что может свидетельствовать о дальнейшем росте спроса и цен на жильё.