Большая часть сделок на «вторичке» — квартиры от застройщиков

Сделки с новостройками влияют на статистику вторичного рынка

Согласно пресс-службе компании «Жилфонд», сделки с квартирами в новостройках часто формально относятся к сегменту вторичного жилья. Это оказывает значительное влияние на официальную статистику, скрывая реальный ландшафт спроса и предложения на рынке.

Оживление на вторичном рынке после смягчения политики ЦБ

Эксперты отмечают легкое оживление на рынке вторичного жилья на фоне смягчения денежно-кредитной политики. По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичной недвижимостью, что на 17,1% больше по сравнению с июнем.

Однако, директор «Жилфонда» Александр Чернокульский отмечает, что из-за изменений в структуре сделок статистика не отражает действительное состояние рынка.

Средневзвешенная ипотечная ставка: искажение данных

Яркий пример некорректного отражения ситуации — средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке. По информации ДОМ.РФ, с начала 2025 года этот показатель не превышал 14% годовых, а в июне упал до 9,56%. При этом реальные ставки по ипотеке в первом полугодии держались на уровне 24-27%, пока в июне ключевая ставка ЦБ РФ не снизилась до 20%.

Причина статистического расхождения

Александр Чернокульский объясняет эту несостыковку тем, что льготные ипотечные программы распространяются на квартиры от застройщиков, которые после сдачи в эксплуатацию официально считаются вторичным жильем. Договоры купли-продажи таких квартир идут не по ДДУ, а по вторичному рынку.

«Наш опрос банков-партнеров показал, что до 70% ипотечных сделок с объектами вторичного рынка на самом деле приходится на квартиры в новостройках», — пояснил эксперт.

Причины роста доли сделок с новостройками на вторичном рынке

Увеличение доли сделок с новостройками, формально относимыми к вторичному жилью, связано с накоплением объема готовых квартир на первичном рынке. По данным ЕРЗ.РФ, к 1 июля 2025 года число нереализованных квартир у застройщиков достигло 319 тыс., что в 1,5 раза больше показателей IV квартала 2024 года (209 тыс.).

Ценообразование и выбор покупателей

Сегодня цены за квадратный метр на новостройки и вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. Многие покупатели рассматривают уже сданные в эксплуатацию новостройки как часть вторичного рынка.

При выборе между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовой квартирой для ремонта многое зависит от цены и готовности объекта. Если разница в стоимости невелика или отсутствует, большинство склоняются к варианту с готовым жильем.

Прогнозы развития рынка

Ранее сообщалось, что в июле 2025 года общее число заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты предполагают продолжение тренда роста спроса и повышения цен на жилье.