Большинство сделок на вторичном рынке — квартиры от застройщиков

Сделки с новостройками переходят в сегмент вторичного жилья

Сейчас формально сделки с новостройками относятся к рынку вторичного жилья. Об этом сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд», пояснив, что это искажает статистику, скрывая истинное состояние спроса и предложения на рынке.

Оживление на вторичном рынке жилья

Эксперты отмечают небольшое оживление на вторичном рынке жилья на фоне смягчения денежно-кредитной политики. Согласно данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок на рынке вторичного жилья — на 17,1% больше, чем в июне.

Однако Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», предупреждает, что изменения в структуре сделок не позволяют полностью доверять этим статистическим данным, поскольку они не отражают реальное положение дел.

Влияние структуры сделок на ипотечную статистику

Особенно показательным примером искажения является средневзвешенная ставка по выданной ипотеке на вторичном рынке. По данным ДОМ.РФ, этот показатель с начала года не превышал 14% годовых. В январе 2025 года средневзвешенная ставка составляла 13,97%, а в июне уже снизилась до 9,56%.

При этом реальные рыночные ставки в первом полугодии 2025 года варьировались в диапазоне 24–27%, пока в июне ЦБ РФ не снизил ключевую ставку до 20% годовых.

Причина низких средневзвешенных ставок — сделки с квартирами от застройщиков

По словам Александра Чернокульского, статистика ДОМ.РФ не отражает полную картину, однако иллюстрирует тенденцию. Он отмечает, что на вторичном рынке не существует такого объема выдач по льготным программам для готового жилья, которые могли бы настолько снизить средневзвешенную ставку.

Основная причина — переход льготных программ в сегмент квартир от застройщиков, которые теперь считаются вторичным жильем. Эти объекты, продаваемые не по договорам долевого участия, а по договорам купли-продажи, создают значительную часть ипотечных сделок.

В результате опроса банков-партнеров «Жилфонд» выяснил, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами в ряде случаев приходится именно на квартиры в новостройках.

Рост объема готового жилья на первичном рынке

Увеличение таких сделок связано с накопленным объемом готового жилья на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков, к 1 июля 2025 года в Москве и Санкт-Петербурге зарегистрировано 319 тысяч непроданных квартир в строительстве — это в полтора раза больше, чем в IV квартале 2024 года, когда объем таких объектов составлял 209 тысяч.

Сравнение цен на новостройки и вторичный рынок

Сегодня цены за квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга практически одинаковы. При этом многие покупатели рассматривают в качестве вторичного жилья именно те новостройки, которые уже сданы в эксплуатацию.

Таким образом, выбор между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовой квартирой часто очевиден — если разница в цене минимальна или отсутствует, многие предпочитают приобрести жилье, которое можно сразу ремонтировать и заселяться.

Прогнозы и текущие тенденции рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают, что эта тенденция будет сопровождаться ростом спроса и цен на жилье в ближайшем будущем.

Выводы

• Сделки с квартирами от застройщиков формально считаются вторичным жильем, что искажает статистику рынка.
• На фоне смягчения кредитной политики в июле 2025 года заметно оживление вторичного рынка жилья.
• Низкие средневзвешенные ипотечные ставки на вторичном рынке связаны с применением льготных программ к квартирам от застройщиков.
• Объем непроданных новостроек увеличился в полтора раза за полгода, что влияет на структуру сделок.
• Цены на новостройки и вторичное жилье в ключевых городах практически сравнялись, что влияет на выбор покупателей.

Таким образом, статистика рынка вторичного жилья требует внимательного анализа структуры сделок, чтобы не искажать реальное положение на рынке и тенденции ипотечного кредитования.