Ипотека в новостройках в 2,5 раза популярнее, чем на вторичном рынке

Ипотечная активность на первичном и вторичном рынках жилья в июле 2025 года

По данным платформы «Авито Недвижимость», в июле 2025 года доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья составила 61%, в то время как на вторичном рынке этот показатель достиг лишь 26%. В сравнении с июнем значения снизились всего на 1 процентный пункт, несмотря на что общее число выданных ипотечных кредитов выросло, чему способствовало снижение ключевой ставки Центрального банка РФ.

Влияние ключевой ставки ЦБ РФ на ипотечные сделки

В течение большей части июля 2025 года ключевая ставка ЦБ удерживалась на уровне 20%, после пересмотра в первой половине июня. Рыночные ипотечные ставки при этом превышали 20%, хотя в некоторых банках наблюдалось снижение за счёт оптимизации стоимости фондирования и управления рисками. Снижение ключевой ставки повысило настроения рынка, что привело к увеличению числа сделок как с использованием ипотеки, так и без привлечения кредитных средств.

Динамика ипотечных сделок с новостройками

Согласно Роскадастру, 61% всех сделок с новостройками в отчетном месяце осуществлялись с ипотекой, что на 1% меньше, чем в июне, и на 5% ниже по сравнению с июлем 2024 года. Основным драйвером продаж выступают льготные ипотечные программы, включая семейную и дальневосточную ипотеку, которые обеспечивают устойчивый спрос в регионах с высокой долей таких кредитов.

Регионы с максимальной долей ипотеки в новостройках

• Республика Тыва — 99%
• Пензенская область — 88%
• Республика Саха (Якутия) — 88%
• Курганская область — 85%

Ипотека на вторичном рынке: снижение доли и региональные тренды

На вторичном рынке доля ипотечных сделок в июле 2025 года составила 26%, уменьшившись на 1 процентный пункт относительно июня и снизившись на 8 пунктов по сравнению с июлем 2024 года. Лидерами по доле ипотечных сделок на вторичном рынке стали:

• Ханты-Мансийский автономный округ — 46%
• Тюменская область — 45%
• Архангельская область — 42%
• Республика Тыва — 42%
• Амурская область — 40%

Региональные особенности ипотечного рынка

Аналитики отмечают усиление региональной диспропорции в распределении ипотечных сделок. В нефтегазовых регионах, таких как ХМАО и Тюменская область, высокая популярность ипотеки связана с уровнем доходов населения и эффектом дальневосточной ипотеки. В субъектах с развитой господдержкой — Тыве и Курганской области — ипотечная активность остается высокой за счет специальных программ. В столичных регионах, Москве и Санкт-Петербурге, доля ипотеки ниже среднего по стране из-за более высокой стоимости жилья и кредитных ограничений.

Комментарий эксперта «Авито Недвижимости»

Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» в «Авито», отмечает, что снижение ключевой ставки ЦБ является сигналом к оживлению рынка. Несмотря на сохраняющиеся ставки по ипотечным кредитам выше 20%, покупатели стали активнее рассматривать ипотечные варианты, что привело к увеличению абсолютного числа сделок с ипотекой, даже при небольшом снижении их доли.

По его словам, разрыв в проникновении ипотеки между первичным и вторичным рынком сохраняется из-за более выгодных условий, включая субсидированные ставки, на рынке новостроек. На вторичном рынке преобладают рыночные ипотечные программы с более высокими ежемесячными платежами, что накладывает более жесткие требования к доходам заемщиков и сокращает круг потенциальных клиентов.

Итоги и перспективы рынка ипотеки в 2025 году

По результатам первых семи месяцев 2025 года рынок ипотеки демонстрирует постепенный рост доли ипотечных сделок в общем объеме продаж по сравнению с началом года. Тем не менее, показатели текущего года отстают от результатов 2024 года, когда действовали массовые льготные программы и ставки по рыночным кредитам были существенно ниже.

Дополнительные данные

Ранее сообщалось, что снижение ключевой ставки способствовало оживлению рынка жилья: в июле 2025 года количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем.