Арендные ставки в «Москва-Сити» почти вдвое выше средних по Москве

Устойчивый рост ставок аренды в «Москва-Сити»

Деловой район «Москва-Сити» продолжает укреплять свой статус главной площадки для российского и международного бизнеса. Как сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года доля офисных площадей класса А и Prime в этом кластере составляет 22% от общего столичного офисного стока.

Средняя ставка аренды в «Москва-Сити» по итогам третьего квартала 2025 года достигла 80,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, что на 18% выше уровня начала 2025-го. Этот показатель почти вдвое превышает среднее значение по другим московским офисным кластерам, которое составляет 41,1 тыс. рублей за «квадрат» в год. За период с 2023 года и до третьего квартала 2025 года ставка в «Москва-Сити» удвоилась, значительно опережая рост арендных ставок в других частях города.

Прогноз развития арендных ставок

• 2025 год: 81,9 тыс. рублей за кв. м в год
• 2026 год: 84,2 тыс. рублей за кв. м в год
• 2027 год: 86 тыс. рублей за кв. м в год

Диапазон ставок аренды офисов класса А и Prime по итогам третьего квартала 2025 года варьируется от 59,3 до 105 тыс. рублей за квадратный метр в год. При этом обозначенные ставки не включают в себя операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Влияние структуры вакантного предложения на средневзвешенные ставки

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, уровень средневзвешенной арендной ставки зависит от структуры доступных площадей в деловом районе. В условиях дефицита качественных офисов и высокой скорости вымывания вакансии средние ставки могут технически снижаться, если на рынок выходят менее качественные площади. И наоборот, появление крупных площадей высокого класса с более высокой ставкой приводит к увеличению средневзвешенного значения.

Объем и динамика офисного предложения

По итогам третьего квартала 2025 года общий объем предложения офисов в «Москва-Сити» приближается к 1,7 млн кв. метров, тогда как в 2024 году он составлял около 1,6 млн кв. метров. Объем ввода новых помещений за третий квартал 2025 года составил 91,3 тыс. кв. метров.

В 2026 году планов по вводу новых объектов нет из-за отсутствия земельных ресурсов для строительства, исчерпанных в результате активной застройки периода 2007–2017 годов. При этом в среднесрочной перспективе, до 2027 года, появление новых проектов будет минимальным.

Запланированный на 2027 год ввод башни МФК площадью 73 тыс. кв. метров, с большой долей вероятности, будет полностью востребован рынком.

Прогноз вакантности

• 2025 год: около 2,4% вакантных площадей
• Ожидаемое к концу 2025 года повышение вакантности до 3,5% в базовом сценарии из-за вывода новых помещений
• 2027 год: прогнозируется снижение вакантности до 2,3%

Новое поступление площадей и рыночная активность

После запуска в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок поступит около 46 тыс. кв. метров офисов от частных инвесторов, большая часть из которых уже продана. В ближайшие месяцы 15–20 тыс. кв. метров будут представлены для аренды. Учитывая динамику вывода новых площадей и их распределение, резкого роста вакантности не ожидается.

Развитие офисного рынка до 2030 года

В период с 2027 по 2030 год в границах «Старого Сити» и «Нового Сити» планируется ввод в эксплуатацию порядка 425 тыс. кв. метров офисных площадей.

Кроме того, в рамках программы реновации городской среды Москвы запланировано создание нового делового кластера — комплекса «Сити-2» на территории микрорайона Камушки. Этот проект предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. метров недвижимости, включая современные офисы класса А, жилые объекты и торговые площади. Реализация «Сити-2» станет новой точкой притяжения для бизнеса в столице.

Тенденции на рынке сервисных офисов

На фоне ограниченного предложения традиционных офисов арендаторы все активнее рассматривают вариант сервисных офисов. Это привело к росту спроса и снижению вакантности в данном сегменте.

Средневзвешенная стоимость аренды рабочего места в сервисных офисах с октября 2024 года по август 2025 года увеличилась на 62% — с 33 тыс. до 54 тыс. рублей в месяц.