Арендные ставки в Москва-Сити почти вдвое выше, чем в других районах Москвы

Арендные ставки в Москва-Сити продолжают рост

Деловой район Москва-Сити подтверждает свою роль ключевого центра для российского и международного бизнеса, демонстрируя стабильный рост арендных ставок и низкий уровень вакантных площадей. По данным пресс-службы компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года доля офисов классов А и Prime в этом кластере достигла 22% от общего объема офисного фонда Москвы.

Рост арендных ставок и вакантности

За 2025 год средний уровень арендной платы в Москва-Сити увеличился на 18% и к III кварталу составил 80,5 тыс. рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти вдвое превышает среднее значение по другим московским офисным центрам, которое составляет 41,1 тыс. рублей за квадратный метр в год.

Рост ставок в столичном деловом центре с 2023 по III квартал 2025 года составил двукратное увеличение и значительно опережает динамику на других офисных рынках города.

В диапазоне аренды офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года — от 59,3 до 105 тыс. рублей за квадратный метр в год. Важно отметить, что в эти показатели не включены операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Прогнозы на 2025–2027 годы

• Среднерыночная ставка аренды по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 81,9 тыс. рублей за кв. метр в год;
• В 2026 году ожидается рост до 84,2 тыс. рублей;
• В 2027 году — до 86 тыс. рублей за квадратный метр в год.

Влияние структуры вакантных площадей на ставки

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Валентина Кусова, величина средневзвешенной ставки аренды во многом зависит от структуры вакантного предложения в локации.

Он поясняет: «Если на рынке доминирует менее качественный вакантный офисный фонд, то средневзвешенная ставка может снизиться. Напротив, появление крупного качественного офиса по более высокой ставке ведет к росту среднего значения».

Объем и динамика офисного предложения в Москва-Сити

Общий объем офисных площадей в деловом центре к III кварталу 2025 года составил почти 1,7 млн кв. метров, по сравнению с 1,6 млн кв. метров в 2024 году.

За III квартал 2025 года введено в эксплуатацию более 91 тыс. кв. метров новых офисных помещений.

В 2026 году новых крупных проектов не планируется из-за отсутствия свободных земельных участков — строительная активность в этом районе пришлась на период 2007–2017 годов.

В среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых офисных площадей будет минимальным. Запланирован ввод башни МФК площадью 73 тыс. кв. метров. Ожидается, что к моменту завершения строительства она будет полностью востребована за счет сохраняющегося спроса.

Уровень вакантности и прогнозы

На сегодняшний день вакантность в Москва-Сити составляет около 2,4%. Недавний ввод в эксплуатацию башни iCity Space Tower увеличит предложение от частных инвесторов на 46 тыс. кв. метров уже проданных площадей.

До конца 2025 года на аренду будет предложено примерно 15–20 тыс. кв. метров.

Несмотря на рост предложения, существенного увеличения вакантности не прогнозируется: по базовому сценарию к концу года уровень свободных площадей не превысит 3,5%.

Между 2027 и 2030 годами планируется ввод около 425 тыс. кв. метров офисных помещений в зонах «Старого Сити» и «Нового Сити».

Проекты по реновации и расширению деловой территории

В рамках программы реновации столичной городской среды рассматривается программа создания нового делового кластера «Сити-2» на месте микрорайона Камушки.

Этот масштабный проект включит около 2 млн кв. метров недвижимости, объединяющей офисные, жилые и торговые зоны. Ввод современных офисных площадей класса А создаст дополнительную точку притяжения для бизнеса.

Рост спроса на сервисные офисы

Ранее сообщалось, что из-за дефицита традиционных офисных пространств арендаторы всё активнее выбирают сервисные офисы. Это привело к снижению их вакантности и увеличению средней стоимости рабочего места.

Средневзвешенная арендная плата за рабочее место увеличилась на 62% — с 33 тыс. рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тыс. рублей в месяц в августе 2025-го.