Арендные ставки в «Москва-Сити» почти вдвое превышают средние по Москве

«Москва-Сити»: лидер рынка офисной недвижимости

Деловой район «Москва-Сити» подтверждает статус ключевого центра для российского и международного бизнеса. Кластер демонстрирует устойчивый рост арендных ставок на офисы классов А и Prime при минимальном уровне вакансии. По данным компании Nikoliers, по итогам августа 2025 года доля офисного стока этих классов в «Москва-Сити» достигла 22% от всего офисного фонда Москвы.

Рост аренды и сравнение с другими кластерами

В 2025 году ставка аренды в «Москва-Сити» увеличилась на 18%, достигнув по итогам III квартала 80,5 тыс. рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти в два раза — на 96% — выше среднего значения по другим столичным офисным районам, где средняя ставка составляет 41,1 тыс. рублей. Рост арендных ставок в «Москва-Сити» с 2023 года по III квартал 2025 года удвоился, что значительно опережает темпы прироста в других субрынках.

Прогнозы на ближайшие годы

• По итогам 2025 года среднерыночная ставка аренды ожидается на уровне 81,9 тыс. рублей за кв. метр в год;
• В 2026 году прогнозируют рост до 84,2 тыс. рублей;
• В 2027 году ставка может достичь 86 тыс. рублей за кв. метр в год.

Диапазон ставок на офисы класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года варьируется от 59,3 до 105 тыс. рублей за квадратный метр в год. Все ставки указаны без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

Факторы, влияющие на средневзвешенную ставку

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации.

«В условиях дефицита качественного предложения и высокого спроса средневзвешенные ставки могут снижаться, если в наличии преобладает менее качественный офисный фонд. Напротив, появление крупного качественного предложения с арендной ставкой выше средней способствует росту средневзвешенного показателя».

Объем предложения и новые проекты

На конец III квартала 2025 года общий объем офисных площадей в «Москва-Сити» достигает почти 1,7 млн кв. метров, что больше показателя 2024 года (около 1,6 млн кв. м). За III квартал в эксплуатацию введено около 91,3 тыс. кв. метров новых площадей.

В 2026 году новых объектов ввода не планируется из-за исчерпания земельных ресурсов в районе, что связано с высокой девелоперской активностью в период 2007–2017 годов. В среднесрочной перспективе, вплоть до 2027 года, масштабные проекты будут минимальными.

Запланированный ввод в 2027 году

В 2027 году ожидается ввод башни МФК площадью 73 тыс. кв. метров. Благодаря устойчивому спросу предполагается, что объект будет полностью занят к моменту завершения строительства. При этом прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.

Текущий уровень вакансии и перспективы

На данный момент уровень вакантных площадей в «Москва-Сити» составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. метров площадей, уже реализованных, из которых 15–20 тыс. кв. метров будут доступны для аренды до конца года.

С учетом новых поступлений и их поэтапной реализации прогнозируется, что к концу 2025 года уровень вакантности не превысит 3,5%. В период с 2027 по 2030 годы предполагается ввод дополнительно 425 тыс. кв. метров офисных площадей в рамках «Старого Сити» и «Нового Сити».

Программы развития городской среды и перспективные кластеры

В рамках программы реновации Москвы планируется создание нового офиса-кластера «Сити-2» на территории микрорайона Камушки. Реализация проекта предусматривает вывод на рынок около 2 млн кв. метров недвижимости с комплексным сочетанием делового, жилого и торгового компонентов.

Новые офисы класса А станут дополнительной точкой притяжения для бизнеса и усилят позиции делового района.

Растущий спрос на сервисные офисы

Ранее отмечалось, что из-за дефицита классических офисных площадей арендаторы активнее выбирают сервисные офисы. В 2025 году средневзвешенная стоимость аренды рабочего места в этом сегменте выросла на 62% — с 33 тыс. рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тыс. рублей в августе 2025 года.