Три региона России сохраняют предложение новостроек с отделкой – анализ рынка

Общие тенденции на рынке новостроек с отделкой

С 2022 по 2025 год во многих регионах России заметно сократилось предложение квартир с готовой отделкой на первичном рынке. Это связано с падением спроса и переходом застройщиков на форматы без отделки (так называемые «в бетоне») или смешанные проекты, где представлены разные варианты отделки. Как сообщили «Стройгазете» эксперты премии Urban, лишь в трёх регионах страны доля жилья с отделкой продолжает лидировать в общем объёме предложений.

Ситуация в Москве

В Москве девелоперы значимо сократили долю квартир с чистовой отделкой, переходя в эконом-режим. Если в 2022 году готовые к заселению квартиры составляли 37% предложения, то в 2025 году — всего 15,8%. Также снизилась доля лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. Зато выросла доля жилья с черновой отделкой — с 34,5% до 45,9%.

Причины изменений

• Отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки сделали отделку менее востребованной, так как она повышает итоговую стоимость жилья.
• Покупатели массового сегмента особенно чувствительны к удорожанию, что способствует увеличению доли квартир без отделки.

Тенденции в Московской области и других регионах

В Подмосковье изменения были ещё более выраженными: предложение с готовой отделкой упало с почти половины рынка (47,4%) до 13,3%. Доля квартир с черновой отделкой выросла до 32,3%. Аналогичные процессы наблюдаются в региональных центрах:

• Казань — рост доли жилья без отделки на 12,2 п.п.
• Краснодар — увеличение на 2,5 п.п.
• Екатеринбург — рост на 1,1 п.п.

В этих городах доминирует формат white box (под чистовую отделку), достигающий в Казани 63,2%, в Екатеринбурге — 41,5%, в Новосибирске — 62,6%.

Рынок «в бетоне» в массовом сегменте

В ряде городов доля квартир без отделки превосходит 80%. Это связано с преобладанием массового сегмента и чувствительностью покупателей к повышению цены из-за отделочных работ. К таким городам относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%
• Челябинск — 79,1%
• Волгоград — 73,9%
• Кемерово — 70,9%

Рост смешанных форматов отделки

Интересным трендом становится широкое применение смешанных форматов отделки внутри одного корпуса, где одновременно предлагаются квартиры с разным уровнем отделки. Это помогает охватить большую аудиторию и удовлетворить различные покупательские предпочтения. Так, в Краснодаре и Тюмени смешанный формат занимает по 69,5% выборки. Быстро растёт его доля в Новороссийске (+48,9 п.п.), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Вопреки общероссийской тенденции Санкт-Петербург демонстрирует рост доли жилья с отделкой. Если в 2022 году такой тип жилья составлял 43,6%, то в 2025 году доля выросла до 47,5%. В городе укомплектовано более 300 из 715 корпусов с отделкой. В то же время формат white box увеличился на 8,3 п.п. до 18,9%, а предложение без отделки снизилось на 10,6 п.п., достигнув 15,6%.

Факторы успеха

• Большие возможности получения льготной семейной ипотеки, что расширяет покупательский спрос на квартиры с отделкой.
• Олигополия на рынке: треть лотов с отделкой принадлежит одной компании, ещё треть — четырём крупным игрокам, что позволяет сохранять отделку без значительного удорожания.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. В 2022 году на каждый лот с отделкой приходилось семь лотов без отделки, а сейчас соотношение составляет 9 к 10 в пользу квартир «под ключ». Это объясняется популярностью сервисных апартаментов как у застройщиков, так и у покупателей. Аналогичная тенденция прослеживается в Анапе и Новороссийске, где квартиры с отделкой вытесняют прежние форматы.

В Приморском крае доля квартир без отделки сократилась с 75,6% до 52,8%, уступая место другим форматам. Здесь активную роль сыграла экспансия федеральных девелоперов и внедрение новых продуктовых форматов, включая:

• White box — рост на 3,8 п.п.
• Чистовую отделку — рост на 1,8 п.п.
• Отделку по желанию клиента — рост на 7,1 п.п.

Выводы экспертов

По мнению Ольги Хасановой, CEO премии Urban, российские девелоперы ищут пути оптимизации затрат и расширения покупательской аудитории через создание сбалансированных продуктовых линеек с разными вариантами отделки. Так, в туристических и инвестиционно привлекательных регионах с высокой долей апартаментов (например, Петербург и Сочи) отделка сохраняет свою роль драйвера продаж. В конкурентных рынках с избытком предложения (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики склоняются к сокращению отделки. В регионах с умеренным темпом выхода нового жилья преобладает смешанный формат с несколькими вариантами отделки на выбор.

Таким образом, на рынке новостроек России формируется разнонаправленная динамика, отражающая разные экономические, социальные и ипотечные условия регионов.