Лидеры рынка новостроек с отделкой в России: обзор регионов по состоянию на 2025 год

Сокращение предложения квартир с отделкой на первичном рынке

С 2022 по 2025 год во многих регионах России наблюдается тенденция снижения числа квартир с готовой отделкой на первичном рынке жилья. Это связано с падением спроса и экономической необходимостью девелоперов. Взамен этому формату в новостройках появляются квартиры «в бетоне» или проекты с сочетанием разных видов отделки. Согласно аналитикам премии Urban, лишь в трех регионах страны предложение с отделкой сохраняет ведущие позиции по объему.

Москва: сокращение готового жилья и тенденции отделки

На московском рынке застройщики перешли к режиму экономии. Доля квартир, которые будут сдаваться с полной готовностью к проживанию, уменьшилась с 37% до 15,8% за три года. Количество лотов с предчистовой отделкой также снизилось — с 14,6% в 2022 году до 11,4% в 2025-м. Вместо этого наибольшую долю занимают квартиры с черновой отделкой — 45,9%, что превышает показатели 2022 года на 11,4 процентных пункта.

Влияние ипотеки на формат отделки

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова связывает изменение предпочтений с отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки. Наличие отделки перестало быть драйвером продаж и во многих случаях стало тормозом. Особенно это заметно в массовом сегменте жилья — здесь доля квартир без отделки выросла до 55,4% (+2,9 п.п.). В комфорт-классе и нижнем бизнесе наблюдается значительный переход к квартирам без отделки, с увеличением их доли с 27,3% до 42,4%.

Московская область: радикальные изменения в структуре отделки

В Подмосковье сокращение квартир с готовой отделкой оказалось еще более существенным — с 47,4% в 2022-м до 13,3% в 2025 году. В то же время растет доля жилья с черновой отделкой: из примерно 800 корпусов около 300 будут сдаваться в таком виде, что составляет 32,3% и выше на 5,7 п.п. по сравнению с 2022 годом.

Региональные центры: рост формата white box и жилья без отделки

В Казани, Краснодаре и Екатеринбурге доля квартир без отделки увеличилась на 12,2, 2,5 и 1,1 процентных пункта соответственно. Основной формат — «white box» (под чистовую отделку) — занимает значительную долю рынка: 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

В ряде городов преобладает предложение «в бетоне»: Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%) и Иркутск (82,8%). Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Здесь на рынке доминирует массовый сегмент с высокой чувствительностью покупателей к цене, что приводит к отказу застройщиков от комплексной отделки.

Смешанные форматы отделки: новая тенденция в различных городах

В ряде городов наблюдается тренд предлагать в одном корпусе сразу несколько типов отделки (до двух-трех вариантов), что расширяет целевую аудиторию и способствует захвату всех сегментов потребителей. В Краснодаре и Тюмени такой подход стал доминирующим — по 69,5% предложений. Также рост смешанных форматов отмечается в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Санкт-Петербург: укрепление позиций квартир с отделкой

Санкт-Петербург демонстрирует противоположный тренд. В 2022 году доля квартир с отделкой составляла 43,6%, а в 2025-м выросла до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов подаются с готовой отделкой. При этом популярность формата white box также увеличилась до 18,9% (+8,3 п.п.), а число квартир без отделки упало на 10,6 п.п. и достигло 15,6%.

Факторы успеха предложения с отделкой в Петербурге

• Большие возможности получения льготной семейной ипотеки — предельная стоимость квартиры до 15 млн рублей покрывает почти 60% предложения в городе.
• Олигополия рынка: значительная часть квартир с отделкой сосредоточена в руках нескольких крупных девелоперов, что позволяет сохранять отделку без существенного удорожания.

Черноморское побережье и Приморье: рост спроса на квартиры с отделкой

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. Например, в Сочи соотношение квартир с отделкой к без отделки изменилось с 1:7 в 2022 году до 9:10. Популярность сервисных апартаментов стимулирует этот сдвиг, что заметно и в Анапе с Новороссийском, где чистовая отделка активно вытесняет другие варианты.

В Приморском крае доля квартир без отделки уменьшилась с 75,6% до 52,8%, благодаря активному вхождению федеральных девелоперов и расширению продуктового предложения. Рост также наблюдается в white box (+3,8 п.п.), чистовой отделке (+1,8 п.п.) и отделке по индивидуальному заказу (+7,1 п.п.).

Общие выводы экспертов о развитии рынка

По мнению Ольги Хасановой, российские девелоперы стремятся оптимизировать издержки и расширить спектр предложений для максимального охвата аудитории на разных уровнях. Региональные особенности сильно влияют на выбор стратегии:

• В туристических городах и местах с высоким спросом на инвестиционные апартаменты (например, Санкт-Петербург, Сочи) сохраняется и растет популярность квартир с готовой отделкой.
• На рынках с высокой конкуренцией и избытком предложения (Москва, Екатеринбург, Краснодар) востребован отказ от отделки для снижения себестоимости и увеличения вариативности.
• Регионы с медленным темпом выхода продуктов предпочитают смешанные форматы отделки, чтобы удовлетворить разные потребности клиентов.