Регионы России с наибольшей и наименьшей плотностью новой застройки

Лидеры и аутсайдеры по плотности новой застройки в регионах России

Аналитики премии Urban сообщили, что Южный федеральный округ (ЮФО) занимает первое место в России по плотности новой жилой застройки. На 1000 жителей здесь приходится 8,3 квартиры в новостройках. В нижней части рейтинга оказался Северо-Кавказский федеральный округ, где данный показатель равен всего 1 лоту на 1000 человек.

Причины интенсивного строительства на юге России

Эксперты связывают активное возведение новых домов в ЮФО с рядом социально-экономических факторов:

• Бурный рост внутреннего туризма, стимулирующий создание новых рабочих мест и внутреннюю миграцию в крупные туристические центры.
• Исторически высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ограничивающая возможности обеспечения жильём быстро растущего населения.
• Рекордный миграционный прирост, особенно в Краснодарском крае, который в первой половине 2025 года опередил Московскую область по динамике роста населения – прирост составил 69%.

Основными центрами застройки в ЮФО остаются Краснодарская, Ростовская и Сочинская агломерации, в то время как средние и малые города региона демонстрируют значительно меньшую активность в строительстве.

Плотность новостроек и социально-экономическая ситуация в Уральском федеральном округе

Уральский федеральный округ (УФО) также показывает высокий уровень новой застройки – 7,1 лота на 1000 жителей. Причиной является наличие платежеспособного населения, что во многом связано с экономическим благополучием региона, сформированным благодаря развитию нефтегазовой промышленности.

Город Екатеринбург лидирует по количеству вводимого в эксплуатацию жилья. В августе 2025 года объем первичного жилья в городе превысил 1,3 млн квадратных метров – рекордный показатель за последние годы. К активным центрам застройки в УФО относится также Тюмень, в то время как другие города округа, несмотря на экономическую поддержку, демонстрируют менее интенсивное строительство.

Средние и низкие показатели по федеральным округам

Средние показатели плотности новостроек наблюдаются в следующих федеральных округах:

• Дальневосточный федеральный округ (5,5 лота)
• Северо-Западный федеральный округ без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области (5,1 лота)
• Центральный федеральный округ без Московской области (4 лота)

Для сравнения, в Москве и Подмосковье плотность составляет 4,6 лота на 1000 человек, в Санкт-Петербурге – 6 лотов, а в Ленинградской области – максимальные 13,7 лотов. Высокие показатели столицы и её агломераций связаны с сильным миграционным притоком и необходимостью роста жилой инфраструктуры. Другие региональные центры пока не могут конкурировать с этими мегаполисами по уровню строительства.

Особенности Дальневосточного федерального округа

Значительное внимание вызвал факт попадания Дальневосточного федерального округа (ДФО) в пятерку лидеров по плотности застройки. В последние годы Владивосток и Хабаровск привлекли крупных федеральных девелоперов благодаря растущему спросу на недвижимость. Рост населения в регионе в 2024 году достиг исторического максимума в результате реализации государственных программ по привлечению новых жителей и развитию системы высшего образования.

Регионы с низкой плотностью новостроек

Самые низкие показатели плотности новой жилой застройки отмечены в следующих федеральных округах:

• Сибирский федеральный округ – 3,4 лота на 1000 жителей
• Приволжский федеральный округ – 3,2 лота
• Северо-Кавказский федеральный округ – 1 лот

Низкий уровень строительства в Северо-Кавказском регионе объясняется быстром ростом населения, слаборазвитой строительной индустрией и широкой распространенностью индивидуального жилищного строительства. Активным центром остается лишь Ставрополь, в то время как в других районах многоквартирные новостройки встречаются крайне редко.

Низкие показатели в Сибирском и Приволжском округах обусловлены миграционной и естественной убылью населения, а также замедленными экономическими темпами ввиду суровых климатических условий. В этих округах отсутствуют крупные города с мощным строительным рывком, сопоставимым с Екатеринбургом или южными мегаполисами.

Мнение эксперта

Учредитель и руководитель премии Urban Ольга Хасанова подчеркнула, что анализ плотности застройки отражает сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического роста страны, таких как Ростов-на-Дону, Краснодар, Екатеринбург, Тюмень и Владивосток.

По ее словам, динамика нового жилого предложения напрямую зависит от:

• Численности и доходов платежеспособного населения.
• Уровня экономического развития и миграционного притока.
• Правительственной поддержки и стимулов для разных отраслей экономики.
• Инфраструктурного развития и наличия новых рабочих мест.

Новое жильё востребовано там, куда направлены миграционные потоки, где сосредоточены высокие зарплаты и растущий рынок труда.

Ростовское и московское первичный рынки

Ранее сообщалось, что в сентябре 2025 года на московский рынок первичного жилья впервые за долгое время не вышло ни одного нового проекта. Помимо Москвы, без премьер остались такие крупные города, как Ростов-на-Дону, Челябинск и Краснодар.