Эксперт: резкое снижение ипотечных ставок угрожает рынку новостроек

Рост вывода новостроек в октябре 2025 года

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 миллиона квадратных метров жилья, что на 15% больше по сравнению с сентябрем и на 2% больше год к году. Такие данные приводит ДОМ.РФ. В пресс-службе компании «Жилфонд» уточнили, что с начала 2025 года это уже третий случай, когда объемы новых проектов превосходят показатели предыдущего года. Ранее в июле 2025 года вводилось на 8% больше жилья относительно июля 2024 года, а в сентябре — на 4% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Общая картина рынка жилья в 2025 году

Тем не менее в остальные месяцы 2025 года объемы ввода новых проектов на рынок оставались ниже аналогичных значений 2024 года. По итогам года общий объем строящегося жилья в России превысил 120 миллионов квадратных метров, из которых около 54 миллионов квадратных метров остаются непроданными.

Затоваривание новостроек и его последствия

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский считает, что ситуация на рынке новостроек уже заслуживает определения «затоваривание». Это важный фактор при подготовке прогнозов, поскольку баланс на рынке недвижимости в настоящее время является достаточно хрупким.

Он поясняет, что в ряде регионов цена квартир на вторичном рынке на 10–15% ниже стоимости аналогичного жилья в новостройках. Высокий спрос на первичное жилье поддерживается благодаря двух факторов:

• льготной ипотеке;
• ограниченной доступности рыночной ипотеки для большинства покупателей.

Таким образом, текущий баланс на рынке контролируется ключевой (рефинансирования) ставкой Центрального банка.

Риски резкого снижения ставки

Эксперт предупреждает, что если ключевая ставка будет снижена значительно — например, на 2 процентных пункта или более — банки быстро отреагируют снижением ипотечных ставок. В результате спрос на вторичное жилье, которое уже дешевле по цене, может резко вырасти, а первичный рынок пострадает.

Влияние на застройщиков и рынок в целом

Александр Чернокульский отмечает, что главным в данном сценарии выступят застройщики, для которых резкое снижение покупательской активности на первичном рынке может стать серьезным ударом. При этом он прогнозирует, что такая ситуация не будет долгосрочной:

• Рост спроса на вторичное жилье вызовет повышение его цен.
• В итоге рынок достигнет нового баланса.

Тем не менее, сегодня рынок находится в состоянии повышенной чувствительности, и любое значительное изменение параметров кредитования может запустить стремительные изменения. Пока невозможно прогнозировать, на каких уровнях закрепятся цены на готовое жилье после восстановления роста, который сдерживался длительное время высокими ставками.

Чернокульский считает, что возможное падение спроса на новостройки будет кратковременным, и ситуация стабилизируется в течение пары месяцев. Однако для некоторых застройщиков даже относительный спад продаж на один-два месяца может иметь критические последствия.

Рекордный рост ипотечных сделок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в октябре 2025 года в России существенно вырос объем ипотечных сделок. По данным аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 миллиардов рублей, что стало рекордным показателем за весь 2025 год.