Эксперт: резкое снижение ипотечных ставок угрожает рынку новостроек

Рост предложений на рынке новостроек в 2025 году

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв. м новых жилых проектов, что на 15% превышает показатель предыдущего месяца и на 2% — аналогичный период 2024 года. Такие данные предоставлены компанией ДОМ.РФ и подтверждены пресс-службой компании «Жилфонд» в интервью «Стройгазете».

Стоит отметить, что в 2025 году отмечалось несколько месяцев с превышением прошлогодних объемов ввода объектов: в июле новые проекты выросли на 8% по сравнению с июлем 2024 года, а в сентябре — на 4% к септембрю аналогичного периода прошлого года. При этом в остальные месяцы показатели оставались ниже уровня предыдущего года.

Общий объем строящегося жилья в России на сегодняшний день превышает 120 млн кв. м, из которых около 54 млн кв. м остаются непроданными.

Рынок новостроек и проблема затоваривания

По мнению Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», рынок новостроек уже испытывает явное затоваривание. Это создает хрупкий баланс в недвижимости, который важно учитывать при формировании прогнозов.

Ключевые факторы влияния на спрос включают:

• Цена квартир на вторичном рынке зачастую ниже на 10-15% по сравнению с аналогичными новостройками в тех же регионах.
• Сохраняющийся спрос на первичное жилье обусловлен действующей льготной ипотекой и ограниченной доступностью рыночных ипотечных продуктов для большинства покупателей.
• Поддержка текущего равновесия осуществляется за счет уровня рефинансирования Центрального банка.

Влияние резкого снижения ключевой ставки

Александр Чернокульский предупреждает, что резкое снижение ключевой ставки, например, на 2 и более процентных пункта, приведет к снижению ипотечных ставок и изменит баланс спроса в пользу вторичного рынка за счет его более низких цен.

В такой ситуации покупательская активность существенно сместится от новостроек к уже готовому жилью, что негативно скажется на застройщиках. По словам эксперта, рынок недвижимости в настоящее время напоминает сжатую пружину, где любое значимое изменение условий может вызвать лавинообразные процессы.

Прогнозы и риски для застройщиков

Эксперт отмечает, что хотя падение спроса на первичное жилье может быть кратковременным, всего в течение пары месяцев ситуация выровняется благодаря росту цен на вторичное жилье под влиянием усиленного спроса.

Однако для некоторых застройщиков даже кратковременное снижение спроса на 1-2 месяца в текущих условиях экономики может оказаться критичным.

Динамика ипотечного рынка в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала, что октябрь 2025 года стал рекордным по объему рыночных ипотечных сделок в России. По данным аналитического центра «Домклик», в этот месяц граждане оформили ипотечные кредиты на сумму свыше 80 млрд рублей, что является наивысшим показателем за весь 2025 год.