Эксперт: резкое снижение ипотечных ставок угрожает рынку новостроек

Рост ввода новостроек в октябре 2025 года

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 миллиона квадратных метров новых жилых проектов, что на 15% превышает показатель предыдущего месяца и на 2% выше по сравнению с октябрем 2024 года, согласно данным ДОМ.РФ. Как отмечают в пресс-службе компании «Жилфонд», с начала 2025 года это третье превышение месячных объемов ввода по сравнению с данными 2024 года. Ранее в июле объёмы возросли на 8%, а в сентябре — на 4% относительно аналогичных месяцев прошлого года.

Общая ситуация на рынке жилья в 2025 году

Несмотря на временный рост, эксперты отмечают, что в остальные месяцы 2025 года объемы вывода новых жилых проектов на рынок оставались ниже прошлогодних. В результате, по состоянию на текущий период, общий объем строящегося жилья в России превысил 120 миллионов квадратных метров. Из них примерно 54 миллиона квадратных метров остаются непроданными.

Оценка эксперта: рынок новостроек испытывает затоваривание

По мнению директора компании «Жилфонд» Александра Чернокульского, сегодняшний рынок новостроек можно с уверенностью охарактеризовать как затоваренный. По его словам, это важный фактор при формировании дальнейших прогнозов, так как рыночный баланс в настоящее время весьма хрупкий.

Александр Чернокульский обратил внимание на следующие моменты:

• В ряде регионов квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек примерно на 10–15% при сопоставимых характеристиках.
• Спрос на первичное жилье сейчас поддерживается льготной ипотекой и одновременной недоступностью рыночной ипотеки для большинства покупателей.
• Баланс поддерживается текущей ставкой рефинансирования Центробанка.

Эксперт подчеркнул, что резкое снижение ключевой ставки, например, на 2 процентных пункта и более приведёт к корректировке ипотечных ставок в банках, что сделает вторичное жилье существенно более привлекательным за счёт более низкой стоимости.

Последствия резкого снижения ипотечных ставок

Александр Чернокульский отметил, что основной эффект от резкого изменения ключевой ставки в первую очередь почувствуют застройщики. Активность покупателей сместится в сторону вторичного рынка жилья, что может спровоцировать кратковременное падение спроса на новостройки.

Однако, по его мнению, данная ситуация не будет продолжаться длительно. Из-за роста спроса цены на готовое жилье начнут быстро расти. Рынок сейчас напоминает сжатую пружину, и любое изменение может запустить лавинообразный процесс.

«Мы не можем с уверенностью прогнозировать, на каких уровнях остановятся цены на вторичном рынке при начале роста, который долгое время сдерживался высокими ставками. Вероятно, снижение спроса на новостройки будет кратковременным — рынок выровняется в течение нескольких месяцев. Тем не менее, провал спроса даже на 1–2 месяца для некоторых застройщиков может иметь критические последствия», — подчеркнул он.

Рекордный объём ипотечных сделок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о значительном росте объема ипотечных сделок в октябре 2025 года. Согласно исследованию аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 миллиардов рублей, что стало рекордом текущего года.

Ключевые выводы

• В октябре 2025 года введено на рынок жилья больше, чем в предыдущие месяцы и по сравнению с прошлым годом.
• Общий объем строящегося жилья превышает 120 млн кв. м, из которых большая часть остаётся непроданной.
• Рынок новостроек испытывает затоваривание, что связано с ценовым несоответствием с вторичным жильём.
• Льготная ипотека сейчас поддерживает спрос на первичное жилье, а резкое снижение ставок может сместить покупателей во вторичный сектор.
• Цены на вторичное жильё могут быстро вырасти при смене рыночных условий, что приведет к восстановлению равновесия на рынке.
• Октябрьский всплеск ипотечных сделок указывает на высокий интерес к жилищным кредитам в стране.