Эксперт: резкое снижение ипотечных ставок может навредить рынку новостроек

Рост предложения новостроек в октябре 2025 года

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв. метров новых жилых проектов, что на 15% превышает показатель сентября и на 2% – аналогичный период прошлого года, сообщают в пресс-службе компании «Жилфонд» со ссылкой на данные ДОМ.РФ. За первые десять месяцев 2025 года это уже третий случай, когда месячные показатели превзошли показатели 2024 года: в июле было введено на 8% больше жилья, а в сентябре — на 4% больше по сравнению с прошлым годом.

Однако в остальные месяцы 2025 года объемы ввода новых объектов оставались ниже уровня 2024 года. В целом же объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, из которых около 54 млн кв. метров остаются непроданными.

Затоваривание рынка новостроек и влияние ипотечных ставок

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский называет сложившуюся ситуацию на рынке новостроек явным примером затоваривания. Он обращает внимание на то, что рыночный баланс недвижимости сейчас весьма тонок и зависим от ставок рефинансирования Центробанка.

По словам эксперта, на многих региональных рынках квартиры на вторичном рынке стоят на 10-15% дешевле сопоставимого жилья в новостройках. Тем не менее спрос на первичное жилье поддерживается льготной ипотекой и сложностями получения рыночной ипотеки для большинства покупателей.

Александр Чернокульский отмечает: «Если ключевая ставка будет резко снижена, например, более чем на 2 процентных пункта, банки оперативно отреагируют снижением ипотечных ставок. Это сделает вторичное жилье значительно более привлекательным из-за более низких цен». Соответственно, покупательский интерес может сместиться в пользу вторичного рынка в ущерб первичному.

Последствия для застройщиков и краткосрочные перспективы

Эксперт подчеркивает, что основной удар от резкого снижения ключевой ставки в первую очередь почувствуют застройщики. Сдвиг спроса в сторону вторички может временно снизить продажи новостроек.

«Рынок сегодня находится в состоянии «сжатой пружины», и любое значимое изменение может спровоцировать лавинообразные процессы», — объясняет Александр Чернокульский. Тем не менее он полагает, что падение спроса на новостройки будет непродолжительным. Через пару месяцев баланс восстановится за счет повышения цен на готовое жилье вследствие активного спроса.

При этом даже кратковременный спад спроса на первичном рынке от одного до двух месяцев может оказаться критичным для некоторых застройщиков, учитывая нынешние экономические условия.

Ипотечный рынок и рост сделок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о рекордном объеме ипотечных сделок в октябре 2025 года. По данным аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночных ипотечных кредитов на сумму свыше 80 млрд рублей — максимум по результатам 2025 года.

Ключевые итоги

• В октябре 2025 года предложение новостроек выросло на 15% к предыдущему месяцу и на 2% к уровню октября 2024 года.
• Общее количество строящегося жилья в России превышает 120 млн кв. метров, из которых почти половина пока не продана.
• Спрос на первичное жилье поддерживает льготная ипотека и ограниченный доступ к рыночной ипотеке.
• Резкое снижение ключевой ставки может вызвать перераспределение спроса в пользу вторичного рынка и временный спад продаж новостроек.
• Эксперты предупреждают о рисках для застройщиков при кратковременном снижении покупательской активности.