Резкое снижение ипотечных ставок угрожает рынку новостроек — эксперт

Рост ввода новостроек в октябре 2025 года

В октябре 2025 года застройщики вывели на рынок около 4,7 млн кв. метров жилья по новым проектам, что на 15% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 2% превышает показатели октября 2024 года. Такие данные предоставлены ДОМ.РФ и подтверждены пресс-службой компании «Жилфонд». Стоит отметить, что с начала 2025 года это уже третий раз, когда объем ввода нового жилья превысил показатели прошлого года: в июле и сентябре ввод был выше на 8% и 4% соответственно по сравнению с аналогичными месяцами 2024 года.

Общая ситуация на рынке строящегося жилья

Несмотря на периодические превышения, эксперты отмечают, что в прочие месяцы 2025 года объемы выпуска новых жилых проектов оставались ниже прошлогодних. В итоге общий объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, из которых около 54 млн остаются непроданными.

Затоваривание рынка новостроек и его причины

По мнению Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», на рынке новостроек уже наблюдается явное затоваривание. Это становится ключевым фактором для прогноза развития рынка недвижимости, поскольку нынешнее состояние характеризуется хрупким балансом.

Одной из причин такого положения является ценовое сравнение жилья на первичном и вторичном рынках: в ряде регионов квартиры на вторичном рынке стоят дешевле на 10-15%, чем аналогичные в новостройках. Однако спрос на первичное жилье все еще поддерживается льготной ипотекой, а также ограниченной доступностью рыночных ипотечных кредитов для большинства покупателей.

Влияние ставки рефинансирования на рынок

Данный баланс сохраняется благодаря текущей ставке рефинансирования Центробанка. Александр Чернокульский отмечает, что резкое снижение ключевой ставки — к примеру, на 2 и более процентных пункта — приведет к снижению ипотечных ставок в банках. В таких условиях вторичное жилье с более низкой ценой станет намного привлекательнее, что может резко изменить распределение покупательской активности в пользу готового жилья.

Последствия резкого снижения ставок

Эксперт подчеркивает, что эффект от снижения ключевой ставки прежде всего почувствуют застройщики новостроек. Возможно кратковременное серьезное падение спроса на новое жилье, так как покупатели переключатся на вторичный рынок.

Тем не менее, ситуация стабилизируется, поскольку рост спроса на готовое жилье приведет к повышению его цен. Рынок сейчас сравним с «сжатой пружиной», где любое значительное изменение может вызвать лавинообразные процессы.

Александр Чернокульский отмечает, что трудно предсказать, на каких уровнях остановятся цены на вторичное жилье при возобновлении роста, замедляемого кредитными ставками уже несколько лет. Он уверен, что спад спроса на новостройки, если он случится, будет непродолжительным — выравнивание произойдет в течение пары месяцев. Вместе с тем для некоторых застройщиков даже двухмесячный спад продаж станет критическим.

Рост ипотечных сделок в октябре 2025 года

Ранее сообщалось, что октябрь 2025 года отметился значительным увеличением объема ипотечных сделок в России. По исследованию аналитического центра «Домклик», в этом месяце россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 млрд рублей — рекордный показатель за весь 2025 год.

Выводы и перспективы рынка

• Спрос на первичное жилье поддерживается льготной ипотекой, но хрупок в условиях возможного снижения ставок.
• Резкое снижение ключевой ставки ЦБ способно перенаправить спрос во вторичное жилье, что усложнит положение застройщиков.
• Падение спроса на новостройки может быть кратковременным, однако отдельные компании могут оказаться в сложной ситуации уже в ближайшие месяцы.
• Цены на вторичное жилье ожидается рост по мере восстановления покупательского спроса.

Таким образом, рынок новостроек находится в состоянии повышенной нестабильности, и любое резкое макроэкономическое изменение способно вызвать серьезные изменения как в ценах, так и в предпочтениях покупателей.