Как распознать «красные флаги» при покупке квартиры на вторичном рынке

Актуальность сезона и советы экспертов

Ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми активными месяцами в сегменте сделок с недвижимостью. Представители компании «Жилфонд» в беседе с «Стройгазетой» отметили, что в нынешних условиях, когда участились случаи мошенничества, особенно важно внимательно подходить к выбору квартиры на вторичном рынке. Специалисты подготовили памятку с ключевыми признаками, способными предупредить риски при покупке жилья.

Цена — первый сигнал для пристального внимания

Одним из главных «красных флагов», по мнению экспертов, является цена, указанная в объявлении. Если она значительно ниже среднерыночной стоимости аналогичных объектов, необходимо выяснить причины столь существенной скидки.

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский пояснил:

«Если квартира не расположена на первом или последнем этаже и в ней отсутствует ремонт, тогда объективных оснований для большой скидки нет. Такая разница в цене может сигнализировать о проблемах с документами, скрытых бытовых недостатках или иных нюансах, с которыми покупатель столкнётся позже. Ещё одна возможная причина — желание продавца быстро закончить сделку. В этом случае важно понять мотивы продажи, особенно если речь идёт о единственном жилье собственника».

Сомнительное объявление — повод насторожиться

Специалисты советуют тщательно анализировать информацию в объявлении. Наличие всех базовых данных — адреса, комнатности, площади, этажа, года постройки — и качественные фотографии каждого помещения — обязательное требование.

Чтобы избежать рисков, следует обратить внимание на следующие моменты:

• Неясные, размытые формулировки вместо чётких фактов;
• Чрезмерная ретушь на фотографиях, способная скрыть реальные недостатки;
• Несовпадение указанных в объявлении данных с тем, что демонстрируется при очном просмотре.

В худшем случае за подобными объявлениями могут стоять мошенники или недобросовестные риэлторы, использующие вымышленные варианты для привлечения клиентов.

Проверка квартиры на месте

При непосредственном осмотре квартиры нужно сверять фактические характеристики с теми, что заявлены в объявлении:

• Этаж расположения жилья;
• Планировка помещения и схема расположения комнат;
• Внешний вид квартиры и состояние помещений;
• Наличие соответствия фотографиям из объявления.

Любые несоответствия должны вызвать осторожность и стать поводом для более глубокого выяснения информации у продавца.

Документы — ключевой этап проверки

Перед совершением сделки крайне важно получить и внимательно изучить весь комплект документов:

• Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• Актуальную выписку из ЕГРН;
• Паспорт собственника либо нотариальную доверенность представителя;
• Согласие супругов на продажу (если применимо);
• Технический паспорт БТИ и акт согласования перепланировки в случае изменений;
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Александр Чернокульский подчеркнул, что продавец не должен уклоняться от предоставления этих документов. Хотя нередко бывает, что часть документов готовится и оформляется заранее, слепо доверять устным заверениям не рекомендуется. Особое внимание стоит уделять оригиналам — копии не всегда гарантируют подлинность.

Медицинское обследование продавца — новая практика безопасности

Еще одним важным критерием безопасности сделки является прохождение медицинского освидетельствования продавцом в день подписания договора. Эта процедура подтверждает дееспособность собственника, что значительно снижает риск возникновения потом каких-либо претензий к объекту недвижимости.

Специалисты отмечают, что отказ от прохождения медицинского обследования должен вызвать настороженность у покупателя и рассматриваться как серьёзный «красный флаг».

Перспективы рынка вторичного жилья в конце 2025 года

По словам Александра Чернокульского, на данный момент покупка квартиры на вторичном рынке является весьма выгодным вложением. Цены на готовое жильё находятся в минимальном диапазоне из-за почти недоступной ипотеки, а продавцы готовы предлагать существенные скидки.

Это создаёт благоприятную ситуацию для выбора интересных вариантов. Однако на фоне участившихся случаев мошенничества эксперт рекомендует соблюдать меры предосторожности, доверять проверку объекта и оформление сделки профессионалам, а также рассматривать возможность использования титульного страхования.

Дополнительная информация о покупательской активности

Ранее «Стройгазета» сообщала о тенденциях среди покупателей, меняющих старое жильё на новостройки:

• 58% респондентов готовы доплатить до 2 миллионов рублей;
• 12% планируют доплату свыше 3 миллионов рублей;
• 13% рассчитывают обойтись без дополнительной оплаты, используя только средства от продажи старой квартиры.