«Красные флаги» при покупке квартиры на вторичном рынке: советы экспертов

Особенности рынка недвижимости в ноябре и декабре

Ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми активными месяцами по числу сделок с недвижимостью. По словам специалистов компании «Жилфонд», в этот период количество предложений и покупок заметно растёт. На фоне участившихся случаев мошенничества в сегменте вторичного жилья эксперты подготовили памятку, которая поможет покупателям избежать рисков и распознать «красные флаги» при выборе квартиры.

Внимание к цене — первый сигнал настороженности

Одним из главных признаков потенциальных проблем является слишком низкая цена квартиры по сравнению с аналогичными вариантами на рынке. Специалисты «Жилфонда» советуют уточнять причины значительного дисконта. В частности, если:

• Квартира расположена не на первом или последнем этаже;
• В ней отсутствует ремонт или другие объективные недостатки.

В таких случаях резкое снижение стоимости должно настораживать, так как обычно нет веских оснований для большой скидки. Возможны проблемы с документами, а также скрытые бытовые нюансы, которые проявятся после покупки. Другой распространённый вариант — срочная продажа. Важно выяснить, почему владелец торопится избавиться от квартиры. Мотивация продавца должна быть осмысленной и логичной, особенно если это единственное жильё.

Как отмечает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», «понимание причин быстрой продажи и низкой цены помогает избежать неприятных сюрпризов».

Ошибка в описании объекта — повод насторожиться

Объявление о продаже должно содержать следующую информацию:

• Адрес и этаж;
• Число комнат и площадь квартиры;
• Год постройки дома;
• Фотографии каждого помещения — кухни, комнат, ванной.

Если в описании встречаются расплывчатые формулировки, а фото сильно отретушированы, это повод проявить осторожность. В лучшем случае так рекламируются несуществующие объекты для привлечения клиентов недобросовестными агентами. В худшем — это может оказаться мошенничеством.

Важно проверить соответствие описания и фактического состояния квартиры при осмотре. Если этаж не совпадает, планировка отличается от той, что указана в объявлении, или интерьер не совпадает с фото, это серьёзный «красный флаг».

Проверка документов — ключевая стадия сделки

Перед покупкой нужно запросить у продавца полный пакет документов:

• Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• Актуальную выписку из ЕГРН;
• Паспорт собственника или нотариально заверенную доверенность представителя;
• Согласие супруга(и) на продажу;
• Если были перепланировки — технический паспорт БТИ и акты согласования;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

По мнению экспертов, продавец не должен уклоняться от предоставления этих документов или игнорировать запросы. Ждать полного комплекта иногда приходится, это признанная практика. Однако доверять устным заверениям о порядке документов без проверки не стоит. Особенно настораживают ситуации, когда вместо оригиналов предлагают лишь копии.

Медицинское освидетельствование продавца — важный стандарт

Сегодня одним из стандартов при сделках с жильём на вторичном рынке считается медицинское освидетельствование продавца, которое подтверждает его дееспособность. Такая процедура помогает избежать будущих претензий и юридических сложностей. Отказ пройти медосвидетельствование должен насторожить покупателя и стать серьёзным «красным флагом».

Перспективы рынка и советы по безопасности

По словам Александра Чернокульского, несмотря на сложную ситуацию с кредитованием, покупка квартиры на вторичном рынке в конце 2025 года может быть выгодной. Цены сейчас находятся на минимальном уровне, продавцы готовы предоставить существенные скидки. Это позволяет выбрать действительно интересные варианты жилья.

Вместе с тем эксперты рекомендуют не отказываться от сделок из-за опасений мошенничества, а придерживаться правил предосторожности: тщательно проверять объекты, использовать услуги профессиональных риэлторов и прибегать к титульному страхованию.

Дополнительная информация о платежах при обмене жилья

Ранее сообщалось, что при обмене старой квартиры на новостройку 58% покупателей планируют доплату до 2 млн рублей, а 12% — свыше 3 млн. При этом лишь 13% рассчитывают провести сделку без дополнительных расходов, используя исключительно средства от продажи своего жилья.