Как распознать «красные флаги» при покупке квартиры на вторичном рынке

Особенности покупки вторичной недвижимости в конце года

Ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми активными месяцами для сделок с недвижимостью. В компании «Жилфонд» подтвердили эту тенденцию и, учитывая рост числа мошеннических схем, подготовили памятку, помогающую покупателям не попасть в неприятности при выборе квартиры на вторичном рынке.

Ценовые «красные флаги»

Эксперты советуют внимательно относиться к цене еще на этапе просмотра объявлений. Если стоимость объекта значительно ниже средней по рынку, важно выяснить причины такой скидки. Например:

• Квартира находится не на первом или последнем этаже;
• В ней отсутствует ремонт;
• Объект не имеет очевидных дефектов, оправдывающих низкую цену.

В подобных случаях причины заниженной стоимости могут быть связаны с проблемами в документах или бытовыми нюансами, которые раскроются только после покупки. Также ниже рыночной цены может быть вызвана желанием быстрого продажа — тогда важно разобраться в мотивах продавца. «Особое внимание стоит уделять, если продается единственная квартира — цель должна быть понятна и логична», — отмечает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».

Что должно насторожить в описании и фотографиях

Качественное объявление содержит следующие данные:

• Адрес и этаж расположения;
• Количество комнат и площадь;
• Год постройки дома;
• Фотографии каждой комнаты: кухни, жилых помещений и ванной.

Признаки ненадежного объявления:

• Размытые формулировки вместо четких фактов;
• Чрезмерно отретушированные снимки;
• Отсутствие важных данных о объекте.

«В лучшем случае такой объект может оказаться фейковым, а в худшем — приведет к столкновению с мошенниками,» — предупреждают специалисты.

Несоответствия на просмотре

Обращайте внимание на любые расхождения между объявлением и реальным состоянием квартиры. Если этаж отличается, планировка не совпадает со схемой, а внешний вид не соответствует фотографиям — стоит проявлять осторожность при общении с продавцом.

Проверка документов — ключевой этап безопасности

Перед заключением сделки необходимо запросить и внимательно изучить следующие документы:

• Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• Актуальную выписку из ЕГРН;
• Паспорт собственника или нотариально заверенную доверенность представителя;
• Согласие супругов на продажу, если требуется;
• Технический паспорт БТИ и акт согласования перепланировки, если были изменения;
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

«Если продавец или его представитель уклоняется от предоставления документов или предлагает только копии без объяснения, это серьёзный повод насторожиться. Хотя бывают ситуации, когда полный пакет документов готовится не сразу, доверять словам «все в порядке» без проверки нельзя», — комментирует Александр Чернокульский.

Медицинское освидетельствование продавца

В условиях нестабильного рынка вторичного жилья распространена практика проведения медосвидетельствования продавца в день сделки. Эта процедура подтверждает дееспособность собственника и снижает риск возникновения претензий в будущем. Отказ от медосвидетельствования считается серьёзным «красным флагом» и должен насторожить покупателя.

Перспективы покупки вторичного жилья в конце 2025 года

Александр Чернокульский отмечает, что покупка квартиры на вторичном рынке в конце 2025 года является выгодным решением. В данный момент цены находятся на минимальных отметках из-за высокой стоимости ипотеки, что заставляет продавцов предлагать значительные скидки. Это создаёт хорошие возможности для выбора качественных объектов.

Он советует не отказываться от покупки из-за страха мошенничества, а наоборот — проявлять максимальную осторожность, соблюдать правила безопасности или доверять процесс профессионалам. Дополнительно рекомендуется использовать титульное страхование для защиты сделки.

Дополнительные данные о рынке

Ранее «Стройгазета» сообщала, что при обмене старого жилья на новостройку 58% покупателей планируют доплату до 2 миллионов рублей, 12% готовы внести свыше 3 миллионов, а только 13% рассчитывают осуществить сделку без дополнительных средств, используя продажи своей квартиры.