Прогноз: снижение инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025–2026 гг.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году

По предварительным оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году составит около 450 миллиардов рублей. Как сообщили в пресс-службе компании CMWP, в базовом сценарии инвестиции могут варьироваться от 300 миллиардов рублей. Таким образом, уровень вложений ожидается ниже прошлых показателей, что связано с текущей экономической ситуацией.

Перспективы и факторы влияния на рынок в 2026 году

Специалисты отметили, что в 2026 году активность профильных инвесторов останется на сдержанном уровне. Главной причиной этого является высокая стоимость заемного финансирования. Вместе с тем, существует потенциал роста инвестиционной активности, особенно за счет стрессовых сделок, которые могут возникнуть в нестабильных рыночных условиях.

Состояние и прогнозы по сегментам коммерческой недвижимости

Гостиничный бизнес

• В 2025 году наблюдалась стагнация в запуске новых проектов.
• Средняя загрузка номеров снизилась до 76,1%.
• Стоимость номера выросла до 12,3 тысяч рублей.
• Доходность на номер ожидается в слабоположительной зоне, чему способствует повышение цен.

В 2026 году инвестиционные номера, как ожидается, станут основным альтернативным источником финансирования, заменяя проектное банковское кредитование. Несмотря на рост операционных затрат, ожидается, что этот рост будет компенсирован повышением цен. Текущий год характеризовался перераспределением туристического потока как внутри страны, так и на международных маршрутах.

Также в 2026 году возможно появление новых финансовых инструментов, таких как курортные облигации, которые могут заместить сокращающиеся программы государственной поддержки отрасли. Рост цен учитывает прогнозируемое увеличение расходов.

Офисная недвижимость

В 2025 году на фоне роста ставок по займам и ограниченного количества свободных площадей спрос на офисном рынке снизился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты прогнозируют, что в 2026 году рынок войдет в инерционную фазу, а эффект от ожидаемого снижения ключевой ставки проявится с задержкой.

В течение всего 2026 года офисный сегмент останется под давлением, и существенного оживления в ближайшее время ожидать не стоит.

Торговая недвижимость

• В 2025 году в Москве ожидается рекордное строительство торговых площадей — около 245 тысяч квадратных метров.
• Отмечается снижение посещаемости торговых центров и замедление выхода новых брендов на российский рынок.
• С января по ноябрь 2025 года на рынок вышло 35 новых брендов, что на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Прогнозы на 2026 год предполагают рост доли вакантных площадей в торговых центрах до 10,6%. Среди причин — давление налоговой реформы, которое особенно сильно сказывается на малых ритейлерах, а также сохраняющаяся сберегательная модель поведения потребителей.

Объем нового строительства ожидается значительным образом сниженным: планируется ввести в эксплуатацию около 97 тысяч квадратных метров арендопригодных площадей — в 2,5 раза меньше, чем в предыдущем году, что связано с высокой базой 2025 года.

Складская и индустриальная недвижимость

В четвертом квартале 2025 года ставки аренды на складские площади стабилизировались после повышенного спроса в 2024 году. Рынок характеризуется выходом крупных блоков площадью свыше 20 тысяч квадратных метров.

В 2026 году прогнозируется баланс спроса и предложения, а также сохранение популярности сегмента Light Industrial. Дополнительным фактором поддержки станет увеличение товарных запасов маркетплейсов.

По ранее опубликованным данным, совокупный объем сделок по аренде и покупке складских объектов по итогам 2025 года составит от 3,8 до 4 миллионов квадратных метров, что примерно на 18% меньше показателей прошлого года.