Прогноз снижения инвестиций в коммерческую недвижимость России на 2025–2026 гг.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году

По предварительным данным, в 2025 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достигнет около 450 млрд рублей. Однако в базовом сценарии эксперты из компании CMWP прогнозируют снижение инвестиций до 300 млрд рублей.

Перспективы рынка в 2026 году

Основной фактор, сдерживающий активность инвесторов в 2026 году, — высокая стоимость заемного финансирования. Несмотря на это, аналитики отмечают возможность увеличения инвестиционной активности за счет стрессовых сделок.

Гостиничный сектор

• В 2025 году наблюдалась стагнация запуска новых проектов.
• Средняя загрузка гостиниц снизилась до 76,1%.
• Стоимость номера выросла до 12,3 тыс. рублей.
• Доходность на номер ожидается слабо положительной, главным образом благодаря повышению цен.

Эксперты считают, что в 2026 году инвестиционные номера станут ключевым источником финансирования для гостиничных проектов, заменяя традиционное банковское проектное кредитование. Рост операционных затрат, по прогнозам, будет компенсирован увеличением цен.

Текущий год охарактеризовался перераспределением туристического потока внутри страны и на зарубежных рынках. Кроме того, возможно появление новых финансовых инструментов, например, курортных облигаций, которые станут альтернативой сокращающимся государственным программам поддержки. Цены продолжат расти вследствие увеличения расходов.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости в 2025 году столкнулся с уменьшением спроса почти в два раза на фоне роста ставок аренды и дефицита свободных площадей. В 2026 году ожидается развитие рынка по инерционному сценарию. Несмотря на прогнозируемое снижение ключевой ставки, положительный эффект на активность проявится с задержкой, и сегмент будет оставаться под давлением весь год.

Торговая недвижимость

В сегменте торговой недвижимости в 2025 году отмечен рекордный объем нового строительства в Москве — 245 тыс. кв. метров. Однако наблюдается снижение посещаемости торговых центров и замедление выхода новых брендов на российский рынок. С января по ноябрь 2025 года появилось 35 новых брендов, что на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Прогноз на 2026 год предусматривает увеличение доли вакантных помещений в торговых центрах до 10,6%, чему способствует налоговая реформа и давление на малый ритейл. Потребители, по прогнозам, продолжат придерживаться сберегательной модели поведения.

Объемы нового строительства существенно снизятся — планируется ввести около 97 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что в 2,5 раза меньше текущего года.

Складская и индустриальная недвижимость

В четвёртом квартале 2025 года ставки аренды на складские площади стабилизировались после активного 2024 года. На рынок вышли крупные блоки площадью свыше 20 тыс. кв. метров.

В 2026 году ожидается баланс спроса и предложения, а популярность формата Light Industrial сохранится. Значительным фактором поддержки станет рост товарных запасов маркетплейсов.

Объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется в диапазоне 3,8–4 млн кв. метров, что на 18% ниже показателей 2024 года.