Квартиры до 5 млн рублей в городах России: анализ доступного жилья

Доля квартир до 5 млн рублей на первичном и вторичном рынках

По состоянию на декабрь 2025 года около 15% квартир на первичном рынке и 34% объектов на вторичном рынке жилья в городах России можно приобрести за сумму до 5 миллионов рублей. Такие данные предоставили в пресс-службе платформы «Циан», где была проведена аналитика доступных предложений жилья по регионам.

Рынок первичного жилья: где остаются доступные новостройки

Исследование показало, что в Москве, Казани, Сочи и Севастополе на первичном рынке полностью отсутствуют новостройки с ценой ниже 5 млн рублей. Эти города характеризуются самыми высокими ценами на новое жилье в стране. Небольшой процент подобных лотов также представлен во Владивостоке, Хабаровске, Нижнем Новгороде, Барнауле, Санкт-Петербурге и Московской области — от 1 до 4% от всего предложения.

В противоположность этому, в Ульяновске, Оренбурге, Ярославле и Ставрополе доля новостроек ниже 5 млн рублей достигает от 39% до 53%, что демонстрирует наиболее доступные рынки первичного жилья.

Вторичный рынок и доступность жилья за 5 млн рублей

На вторичном рынке выбор вариантов за 5 млн рублей значительно шире. Средняя цена новостроек на 25% выше, чем вторичного жилья, что объясняет большую представленность доступных квартир во «вторичке».

Максимальная доля квартир до 5 млн рублей на вторичном рынке отмечена в Ульяновске, Новокузнецке и Оренбурге — здесь 60-66% предложений соответствуют данному бюджету. Эти города также единственные, где средняя стоимость квадрата на вторичном жилье не превышает 100 тысяч рублей.

Минимальная представленность доступных квартир наблюдается в Москве, Сочи, Севастополе и Санкт-Петербурге — 1-4% всего вторичного фонда.

Изменения в доступности жилья за год

Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская отметила негативную тенденцию снижения доступного предложения на фоне роста цен: новостройки подорожали в среднем на 13% за год, готовое жилье — на 8%. По её словам, год назад в сегменте до 5 млн рублей продавалось примерно 20% квартир на первичном рынке и 39% на вторичном. Тогда доступные варианты можно было найти даже в таких городах, как Москва, Казань и Севастополь.

Типы квартир в бюджете до 5 млн рублей

Первичный рынок

В основном это студии (54%) и однокомнатные квартиры (40%) по цене до 5 млн рублей. Половина городов предлагает также двухкомнатные квартиры в данном ценовом диапазоне.

Наибольшее количество таких лотов представлено в Ульяновске, Ярославле, Челябинске, Красноярске и Ижевске, где двухкомнатные квартиры составляют от 10% до 30% предложений. Как правило, это компактное жильё средней площадью около 41 кв. метра, расположенное в жилых комплексах с не самым выигрышным местоположением в пределах городской черты.

Вторичный рынок

В бюджете до 5 млн рублей доступен полный спектр вариантов:

• студии — 31%;
• однокомнатные квартиры — 33%;
• двухкомнатные — 26%;
• трёхкомнатные — меньшая часть, но встречаются в большинстве городов, кроме дорогих регионов (Москва, Петербург, Сочи, Владивосток, Севастополь).

Особенно выражена доля трёхкомнатных квартир до 5 млн рублей в Новокузнецке, Ульяновске, Ижевске, Рязани и Саратове — от 19% до 25%. Большинство таких квартир расположены в домах эпохи хрущёвок (около 60%), часто имеют явные недостатки и иногда выставлены с пометкой «срочная продажа».

Влияние семейной ипотеки на рынок жилья

Ранее сообщалось, что порядка 80% покупок квартир в массовом сегменте первичного рынка совершается по семейной ипотеке. Однако повышение ставки по этой программе до 12% способно снизить доступность жилья для примерно трети семей, что может дополнительно повлиять на рынок в будущем.