Квартиры до 5 млн рублей в российских городах: обзор рынка первичного и вторичного жилья

Доля квартир стоимостью до 5 миллионов рублей в городах России

По данным на декабрь 2025 года, на первичном рынке жилья 15% квартир в российских городах можно приобрести за сумму до 5 млн рублей. На рынке вторичного жилья доля таких предложений выше — 34%. Эту информацию предоставила пресс-служба платформы «Циан», специалисты которой проанализировали регионы, где приобретение квартиры в обозначенном бюджете возможно.

Ценовая картина первичного рынка

Исследование показало, что в Москве, Казани, Сочи и Севастополе новостроек стоимостью до 5 млн рублей на рынке практически нет — эти города демонстрируют самые высокие цены на первичном рынке жилья в стране. Небольшое количество таких квартир (от 1% до 4% всего предложения) наблюдается также во Владивостоке, Хабаровске, Нижнем Новгороде, Барнауле, Санкт-Петербурге и Московской области.

В то же время в городах с относительно низким уровнем цен, таких как Ульяновск, Оренбург, Ярославль и Ставрополь, 39–53% новостроек доступны в бюджете до 5 млн рублей.

Особенности вторичного рынка жилья

Вторичный рынок предлагает больше вариантов квартир стоимостью до 5 миллионов за счет более низких цен, которые в среднем на 25% ниже, чем у новостроек. Максимальная доля таких доступных квартир зафиксирована в Ульяновске, Новокузнецке и Оренбурге — от 60% до 66%. Именно в этих городах средняя цена квадратного метра на вторичном рынке не превысила 100 тыс. рублей. Напротив, в Москве, Сочи, Севастополе и Санкт-Петербурге доля квартир стоимостью до 5 млн рублей составляет лишь 1-4%.

Динамика цен и доступность жилья

Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская отметила, что на фоне годового роста цен новостроек на 13% и готового жилья на 8%, доля доступных квартир снижается. Если год назад в бюджете до 5 млн рублей на первичном рынке было представлено в среднем 20% предложения, а на вторичном — 39%, то сегодня такие варианты встречаются значительно реже. Ранее квартиры данной стоимости можно было найти даже в таких дорогих городах, как Казань, Севастополь и Москва.

Варианты квартир в бюджете до 5 млн рублей

На первичном рынке

• Большинство предложений — это студии (54%) и однокомнатные квартиры (40%).
• В половине городов представлены также двухкомнатные квартиры, их доля достигает 10–30% предложений с ценой до 5 млн.
• Максимальное разнообразие двухкомнатных квартир наблюдается в Ульяновске, Ярославле, Челябинске, Красноярске и Ижевске.
• Средняя площадь таких квартир — около 41 кв. метра, чаще всего это жилье в жилых комплексах с не самым выгодным расположением в черте города.

На вторичном рынке

• Диапазон квартир в этой категории шире: представлены студии (31%), однокомнатные (33%), двухкомнатные (26%) и даже трехкомнатные квартиры.
• Трехкомнатные предложения в бюджете до 5 млн рублей встречаются практически во всех городах, кроме самых дорогих — Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Владивостока и Севастополя.
• В таких городах, как Новокузнецк, Ульяновск, Ижевск, Рязань и Саратов, «трешки» формируют от 19% до 25% доступных предложений.
• Большая часть трехкомнатных квартир — жилье в домах серии «хрущевка» (60%), часто с заметными недостатками и пометкой «срочная продажа».

Влияние ипотеки на рынок

Ранее «Стройгазета» информировала, что до 80% покупок квартир в массовом сегменте первичного жилья совершается с использованием семейной ипотеки. Прогнозируемое повышение процентной ставки по этой программе до 12% может привести к снижению доступности жилья для примерно трети семей.