Дефицит площадей и рост арендных ставок стимулируют покупку офисов в Москве

Рынок офисной недвижимости Москвы в I половине 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок с классическими офисами в Москве достиг 779 тыс. кв. метров. Из этого объема 35% (269 тыс. кв. метров) пришлись на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. метров) — на аренду, сообщили в пресс-службе компании Nikoliers.

Рост доли сделок купли-продажи офисных площадей

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок по покупке офисных площадей в последние три года. В 2021 году покупка составляла лишь 6,9% рынка, в 2022 году — 12,2%, а в 2023 году достигла 20,4%. В 2024 году доля значительно выросла до 51,9%, что связано с рядом крупных сделок:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. метров в комплексе Moscow Towers;
• Корпорация «Ростех» стала собственником бизнес-центра «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. метров;
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

На 2025 год прогнозируется доля продаж около 35-40% от общего ожидаемого объема сделок в 1,45 млн кв. метров. Эксперты Nikoliers допускают дальнейшее смещение спроса в сторону приобретения офисных площадей в ближайшие три года.

Объемы предложения и прогнозы ввода новых площадей

По данным специалистов, общий объем офисных площадей в Москве составляет 20,6 млн кв. метров. Прогнозы на 2027 год предполагают ввод около 2,4 млн кв. метров новых объектов, из которых 15% будет доступно для продажи, 7% — в аренду, а 5% — в смешанном формате (продажа или аренда).

За прошедший год предложение офисов на продажу почти удвоилось, достигнув 866 тыс. кв. метров. Из них около 200 тыс. кв. метров представляют единые здания, а 164 тыс. кв. метров — блоки.

Перспективы и тенденции на рынке офисов

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, заявил, что до конца 2026 года ожидается выход на рынок новых крупных проектов с продажей блоками. Последующее введение этих блоков в аренду частными инвесторами может сгладить тенденцию дефицита.

Главным трендом остается предпочтение покупателей приобретать офисы в условиях ограниченного выбора качественных помещений и растущих арендных ставок. Дефицит свободных качественных площадей ограничивает заключение сделок, хотя спрос сохраняется, но поиск подходящих опций занимает больше времени.

Рост арендных ставок поддерживается минимальным уровнем вакантных помещений и активным выходом предложений со стороны частных инвесторов.

Сокращение чистого поглощения и причины

Объем чистого поглощения офисных площадей сократился на 91% в сравнении с прошлогодним первым полугодием: с 560 тыс. до 53 тыс. кв. метров. Среди причин называются:

• Перенос сроков ввода новых BTS-объектов;
• Дефицит крупных свободных площадей;
• Рост арендных ставок;
• Сокращение количества офисов с готовой отделкой;
• Усложненный и дорогой процесс переезда компаний.

Кроме того, арендаторам становится важным баланс между качеством помещений и затратами на ремонт.

Динамика цен на первичном рынке офисов в 2025 году

Во II квартале 2025 года средний уровень цен на офисы класса А и Prime на первичном рынке вырос на 10%, за исключением зоны ТТК-МКАД, где стоимость снизилась на 7% до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры предложения из-за выхода объектов на стадии стартовых продаж.

Средневзвешенные цены по состоянию на июнь 2025 года составили:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. метр;
• В ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. метр;
• Зона ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. метр;
• За пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. метр.

Годом ранее эти показатели были соответственно: 415 тыс. рублей (Садовое кольцо-ТТК), 626 тыс. рублей (Москва-Сити), 380 тыс. рублей (ТТК-МКАД) и 209 тыс. рублей (за пределами МКАД).

Активность частных инвесторов и новые стратегии на рынке

Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, подчеркнул, что интерес частных инвесторов к приобретению блоков офисной недвижимости растет. Часто такие площади затем сдаются в аренду по ставкам выше среднерыночных.

Покупка офисов на этапе строительства становится популярной стратегией из-за дефицита готовых крупных объектов. Это позволяет не только зафиксировать цену, но и создать адаптированное к бизнесу пространство с комфортной рабочей средой.

Появление предложений от частных инвесторов способствует балансировке рынка и расширяет выбор для различных компаний.

Ключевые сделки и основные арендаторы

В первые шесть месяцев 2025 года отмечены значимые приобретения:

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

Средние по площади крупные арендаторы включают:

• Компания Helix арендовала 10 тыс. кв. метров в БЦ Neopolis;
• Холдинг «Синара» занял 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса на офисном рынке Москвы

По результатам первого полугодия 2025 года лидерами по объему спроса стали компании следующих отраслей:

• Добыча и распределение — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние технологий на рынок офисной недвижимости

Ранее сообщалось, что активное внедрение новых технологий и искусственного интеллекта меняет не только работу девелоперов и управляющих компаний, но и влияет на развитие всего офисного рынка в Москве.