Рост спроса на покупку офисов Москвы из-за дефицита и роста аренды

Рынок офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок с классическими офисами в Москве составил 779 тысяч квадратных метров, сообщили в пресс-службе компании Nikoliers. Из них 35% (269 тысяч кв. м) пришлось на сделки купли-продажи, а 65% (510 тысяч кв. м) – на аренду.

Динамика сделок купли-продажи офисных площадей

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок купли-продажи офисов за последние несколько лет:

• В 2021 году этот показатель составлял 6,9%
• В 2022 году вырос до 12,2%
• В 2023 году достиг 20,4%
• В 2024 году резко увеличился до 51,9%, чему способствовали крупные сделки, включая приобретение РЖД офисных площадей в Moscow Towers (262 тыс. кв. м), корпорацией «Ростех» бизнес-центра «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) и Банком России помещения в БЦ SLAVA (144 тыс. кв. м)

Прогнозы на 2025 год предполагают, что доля продаж снизится и составит примерно 35-40% от общего объема сделок в 1,45 млн кв. м. При этом в течение ближайших трех лет аналитики Nikoliers ожидают тенденцию к смещению спроса в пользу приобретения офисных площадей.

Состояние предложения офисной недвижимости

Общий объем офисных площадей на рынке Москвы составляет 20,6 млн кв. метров. К 2027 году ожидается ввод около 2,4 млн кв. м новых офисных площадей, из которых:

• Около 15% будет вакантно для продажи
• 7% – для аренды
• 5% – возможны варианты как покупки, так и аренды

За последний год предложение офисов на продажу почти удвоилось, достигнув 866 тысяч квадратных метров. На рынок было выведено около 200 тысяч кв. м едиными зданиями и 164 тысяч кв. м блоками.

Перспективы и влияние на рынок

По словам Валентина Кусова, заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, к концу 2026 года запланирован выход на рынок новых крупных проектов в форме блоков для продажи. Частичные последующие выводы этих блоков в аренду частными инвесторами могут несколько уравновесить рынок. Тем не менее, ключевым трендом будет сохранение предпочтения компаний к покупке офисных помещений, особенно в условиях ограниченного выбора качественных объектов и повышения арендных ставок.

В настоящее время дефицит свободных и качественных площадей является основным ограничителем сделок. Несмотря на сохранение спроса, процесс поиска подходящих помещений усложнился и занимает больше времени. В сочетании с небольшими колебаниями уровня вакантности этот фактор поддерживает повышение арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и причины изменений

Чистое поглощение офисных помещений за первое полугодие 2025 года снизилось на 91% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — с 560 тыс. кв. м до 53 тыс. кв. м. Это обусловлено рядом факторов:

• Переносами сроков ввода новых BTS-объектов
• Дефицитом крупных площадей
• Ростом арендных ставок
• Сокращением предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает сроки и расходы на переезд

Для арендаторов стало критичным найти компромисс между качеством помещения и затратами на ремонт.

Изменения цен на офисы на первичном рынке во втором квартале 2025 года

Средние цены на офисы класса А и Prime на первичном рынке выросли в среднем на 10% за II квартал 2025 года. Исключением стала зона между ТТК и МКАД, где цена снизилась на 7%, до 449 тыс. рублей за квадратный метр, что связано с изменением структуры предложения в пользу объектов, стартующих продажи.

Средневзвешенная стоимость офисных блоков по состоянию на июнь 2025 года в различных локациях составила:

• Внутри ТТК – 513 тыс. рублей за кв. м
• Москва-Сити (ММДЦ) – 759 тыс. рублей за кв. м
• Зона ТТК–МКАД – 431 тыс. рублей за кв. м
• За пределами МКАД – 228 тыс. рублей за кв. м

Для сравнения, год назад цены были:

• Садовое кольцо-ТТК – 415 тыс. рублей
• Москва-Сити – 626 тыс. рублей
• ТТК–МКАД – 380 тыс. рублей
• За пределами МКАД – 209 тыс. рублей

Поведение инвесторов и предпочтения на рынке

Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, отметил, что частные инвесторы проявляют устойчивый интерес к покупке офисных блоков с последующим сдачей их в аренду по ставкам выше среднерыночных. Покупка офисных помещений на этапе строительства становится все более популярной стратегией в условиях дефицита крупных готовых к аренде объектов. Это позволяет не только закрепить цену, но и адаптировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортную рабочую среду.

Появление предложения от частных инвесторов помогает сбалансировать рынок и расширить выбор для компаний с различными требованиями.

Ключевые сделки и основные игроки рынка офиса Москвы в первом полугодии 2025 года

Среди заметных сделок купли офисных площадей выделяются:

• Структуры «Лукойла», приобретшие 50,2 тыс. кв. м в деловом центре AFI2B
• «Т-Банк», купивший 28,8 тыс. кв. м в бизнес-центре «Центральный Телеграф»

Крупнейшими арендаторами стали:

• Компания Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. м в БЦ Neopolis
• Холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. м в бизнес-центре «Милютинский 12»

Структура спроса по секторам экономики

За первые полгода 2025 года наибольший спрос на офисы фиксируется у компаний следующих отраслей:

• Добыча и распределение — 19%
• Профессиональные услуги — 17%
• Информационные технологии и телекоммуникации — 14%
• Производство — 7%

Влияние технологий на развитие рынка

Ранее отмечалось, что активное внедрение современных технологий и искусственного интеллекта уже трансформирует работу как девелоперов, так и управляющих компаний, что оказывает влияние на всю структуру и динамику офисного рынка Москвы.