Большая часть сделок рынка «вторички» связана с квартирами от застройщиков

Формирование рынка «вторички»: влияние новостроек

Сделки с новостройками официально переходят в категорию вторичного жилья. По информации пресс-службы компании «Жилфонд», этот факт влияет на статистику рынка, скрывая реальную картину спроса и предложения на вторичном рынке.

Динамика сделок и реакция экспертов

На фоне смягчения денежно-кредитной политики рынок вторичного жилья проявляет небольшое оживление. По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с недвижимостью на вторичном рынке — это на 17,1% больше по сравнению с июнем. Однако, как отмечает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский, изменения в структуре сделок не позволяют полностью оценить реальное положение дел.

Искажение статистики ипотечных ставок

Иллюстрацией недостаточной корректности данных является средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке. Согласно ДОМ.РФ, с начала 2025 года этот показатель не превышает 14% годовых, снизившись с 13,97% в январе до 9,56% в июне. При этом фактические рыночные ставки ипотечных кредитов в первом полугодии находились в диапазоне 24–27% до снижения ключевой ставки Центробанком в июне 2025 года до 20% годовых.

Причины несоответствий в данных

Согласно мнению Александра Чернокульского, данные ДОМ.РФ отображают ситуацию не полностью, однако отражают тенденции. Он подчёркивает, что на вторичном рынке отсутствует такой объем ипотечных сделок по льготным программам на готовое жилье, который мог бы существенно снизить средневзвешенную ставку. Основная причина — льготные ипотечные программы, распространяющиеся на квартиры от застройщиков, которые продаются уже как вторичное жилье по договорам купли-продажи, а не по договорам долевого участия.

В ходе опроса банков-партнеров выяснилось, что до 70% сделок с ипотекой на вторичном рынке приходятся именно на квартиры в новостройках, уже введённых в эксплуатацию.

Нарастающий объем недопроданных квартир и влияние на рынок

Рост количества подобных сделок связан с увеличением объема готовых квартир на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года количество нераспроданных объектов составило 319 тысяч лотов — в 1,5 раза больше по сравнению с 209 тысячами объектов в IV квартале 2024 года.

Сравнение цен новостроек и вторичного жилья

В Москве и Санкт-Петербурге цены за квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке практически сравнялись. Часто покупатели рассматривают как вторичное жилье именно квартиры в уже сданных новостройках. В ситуации, когда стоит выбор между приобретением новостройки с ожиданием сдачи в эксплуатацию и покупкой готового жилья для немедленного ремонта, предпочтение обычно отдается последнему, особенно при небольшой или отсутствующей разнице в стоимости.

Итоги и перспективы рынка жилья

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотечное кредитование выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют продолжение тренда на рост спроса и цен на жилье на фоне сохранения текущей динамики рынка.

Ключевые выводы:

• Большая часть сделок на «вторичном» рынке связана с квартирами от застройщиков, формально относимыми к вторичному жилью.
• Данные по средневзвешенной ипотечной ставке и статистике сделок требуют внимательного анализа ввиду искажений.
• Растущий объем нераспроданных новостроек способствует сдвигу структуры рынка и ставит новые вопросы перед покупателями.
• Цены на жилье в новостройках и на вторичном рынке сближаются, что меняет предпочтения покупателей.

Таким образом, анализ текущей статистики и тенденций позволяет понять, что рынок вторичного жилья в России трансформируется под влиянием первичных новостроек и особенностей ипотечного кредитования, что важно учитывать при принятии инвестиционных и покупательских решений.