Большинство сделок на вторичном рынке — с квартирами от застройщиков

Сделки с новостройками переходят в сегмент вторичного жилья

Согласно сообщениям пресс-службы компании «Жилфонд», сделки с новыми квартирами, которые ранее учитывались как первичный рынок, сегодня формально относятся к сегменту вторичного жилья. Это оказывает значительное влияние на статистические данные, искажая реальный ландшафт спроса и предложения на рынке.

Оживление на вторичном рынке в условиях смягчения денежно-кредитной политики

Эксперты отмечают небольшое оживление на вторичном рынке жилья, связанное со смягчением денежно-кредитной политики. По информации Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок со вторичным жильём, что на 17,1% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Тем не менее, по словам Александра Чернокульского, директора «Жилфонда», изменение структуры сделок делает статистику менее прозрачной и не отражает полностью реалий рынка.

Средневзвешенная ставка по ипотеке не совпадает с рыночными условиями

Одним из показателей искажения статистики является средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке. По данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года ставка не превышала 14% годовых: в январе она составляла 13,97%, а к июню опустилась до 9,56%. Однако реальные рыночные ставки в первом полугодии 2025 года держались на уровне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне до 20% годовых.

Александр Чернокульский отметил, что такие данные ДОМ.РФ не отражают полностью реальную ситуацию, но позволяют понять общие тенденции. Главная причина — использование льготных ипотечных программ, распространяющихся преимущественно на квартиры от застройщиков, которые при продаже учитываются в статистике как сделка с вторичным жильём.

«Вторичные» сделки на самом деле с новостройками

• Льготные ипотечные программы практически не относятся к «чистому» вторичному рынку готового жилья.
• Большая часть подобных сделок — это квартиры от застройщиков, которые уже сданы в эксплуатацию и оформляются по договору купли-продажи, а не по ДДУ.
• Опрошенные банки-партнёры подтверждают: до 70% сделок с «вторичкой» на самом деле относятся к новостройкам.

Рост объёмов готового жилья на первичном рынке

Увеличение доли таких сделок связано с накопленным объёмом готовых квартир в новостройках. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года на рынке находилось 319 тысяч нереализованных квартир, что в 1,5 раза превышает показатель IV квартала 2024 года (209 тысяч объектов).

Сравнение цен на первичное и вторичное жильё

В Москве и Санкт-Петербурге цена за квадратный метр в новостройках практически сравнялась с ценой вторичного жилья. Часто покупатели рассматривают уже готовые новостройки как вариант вторичного жилья. Если выбор стоит между покупкой новостройки с ожиданием до года и приобретением готовой квартиры с возможностью сразу приступать к ремонту, то при незначительной или отсутствующей разнице в цене выбор обычно очевиден в пользу готового жилья.

Рост спроса и активности на ипотечном рынке

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года общее количество ипотечных заявок выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют сохранение тренда на рост спроса и цен на жильё в ближайшей перспективе.