Большинство сделок на вторичном рынке — с квартирами от застройщиков

Сделки с новостройками теперь учитываются на вторичном рынке

Согласно информации от пресс-службы компании «Жилфонд», сделки с новостройками формально относятся к сегменту вторичного жилья. Это изменение влияет на статистику рынка, что, по мнению экспертов, искажает реальное распределение спроса и предложения.

Оживление на вторичном рынке и особенности статистики

Эксперты отмечают, что после смягчения денежно-кредитной политики в России наблюдается небольшое оживление на вторичном рынке жилья. По данным Росреестра, в Москве за июль 2025 года было зарегистрировано 11 438 сделок с квартирами вторичного рынка. Это на 17,1% выше показателя предыдущего месяца.

Однако, как отметил Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», из-за изменения структуры сделок статистика не всегда отражает истинное положение дел.

Причины искажения статистических данных

• Доля сделок по квартирам от застройщиков, переведённым в сегмент вторичного жилья;
• Использование договоров купли-продажи вместо ДДУ;
• Наличие льготных ипотечных программ на такие квартиры.

Ипотечные ставки и реально действующие условия

Подчеркивая неоднозначность статистических данных, Александр Чернокульский рассказал, что средневзвешенная ставка по ипотеки на вторичном рынке, по информации ДОМ.РФ, с начала 2025 года не превышает 14% годовых. К примеру, она составляла 13,97% в январе и снизилась до 9,56% в июне.

В то же время реальные рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии 2025 года оставались на уровне 24-27% до момента снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне (до 20% годовых).

Это объясняется тем, что льготные программы преимущественно распространяются на квартиры от застройщиков, которые уже считаются частью вторичного рынка, поскольку продаются по договорам купли-продажи, а не по ДДУ.

Большая часть ипотечных сделок — с квартирами в новостройках

По результатам опроса банков-партнеров, проведённого компанией «Жилфонд», до 70% ипотечных сделок на вторичном рынке фактически относятся к квартирам в новостройках.

Такое смещение связано с накоплением значительного объёма готового жилья от застройщиков. За первые шесть месяцев 2025 года количество нераспроданных квартир на первичном рынке увеличилось в 1,5 раза. По данным Единого реестра застроек (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года на рынке насчитывалось 319 тыс. таких объектов, тогда как в IV квартале 2024 года их было 209 тыс.

Факторы выбора покупателей

• Цены на квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись;
• Часто под вторичным жильём подразумеваются квартиры в уже введённых в эксплуатацию новостройках;
• Покупатели нередко предпочитают готовое жильё, чтобы сразу начать ремонт, а не ждать сдачи дома.

Александр Чернокульский заключил, что при минимальной или отсутствующей разнице в цене выбор в пользу готовой недвижимости обычно очевиден.

Перспективы рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество ипотечных заявок выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса и рост цен на жильё в ближайшие месяцы.