Большинство сделок на рынке «вторички» связано с квартирами от застройщиков

Особенности статистики на рынке вторичного жилья

Сделки с квартирами в новостройках формально входят в сегмент вторичного жилья. Как сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд» для «Стройгазеты», это влияет на общую статистику рынка, создавая искажения в представлении реального спроса и предложения.

Оживление на вторичном рынке на фоне смягчения кредитной политики

Эксперты отмечают увеличение активности на вторичном рынке жилья после смягчения денежно-кредитной политики. По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичной недвижимостью — на 17,1% больше, чем в июне.

Тем не менее, директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский предупреждает, что из-за изменений в структуре сделок статистика не всегда отражает реальное положение рынка.

Искажение данных по ипотечным ставкам

Яркое подтверждение этого — средневзвешенная ставка по ипотекам на вторичном рынке. Согласно данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года она не превышала 14% годовых: в январе ставка составляла 13,97%, а к июню снизилась до 9,56%. При этом реальные рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии оставались на уровне 24–27% до первого снижения ключевой ставки Центробанка до 20%.

Александр Чернокульский отмечает, что подобные данные ДОМ.РФ не отражают всю картину, но помогают понять масштабы явления. Он поясняет, что на вторичном рынке не существует такого объема выдач по льготным ипотечным программам, которые могли бы так сильно влиять на средневзвешенную ставку.

Влияние льготных программ на статистику

Главной причиной искажения статистики являются льготные ипотечные программы на квартиры от застройщиков, которые после сдачи объектов переходят в сегмент вторичного рынка и продаются не по договорам долевого участия, а через договоры купли-продажи.

Проведенный среди банков-партнеров опрос показал, что до 70% ипотечных сделок с объектами вторичного рынка приходится на квартиры именно в новостройках после сдачи.

Рост объема готового жилья увеличивает сделки

Эксперт связывает рост таких сделок с увеличением накопленных объемов готовых квартир у застройщиков. По информации ЕРЗ.РФ, к 1 июля 2025 года количество нереализованных лотов на первичном рынке выросло до 319 тысяч — на 1,5 раза больше, чем в IV квартале 2024 года, когда объем составлял 209 тысяч объектов.

Сравнение цен на новостройки и вторичное жилье

На сегодняшний день стоимость квадратного метра в новостройках практически сравнялась с ценами на вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Часто в качестве вторичного жилья покупатели рассматривают именно сданные новостройки. При этом выбор между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовой квартирой для немедленного ремонта обычно очевиден, особенно если разница в цене отсутствует или минимальна, — пояснил Александр Чернокульский.

Рост заявки на ипотеку и прогнозы рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают продолжения тренда роста спроса и повышения цен на жилье.

Ключевые факторы:

• Изменение структуры сделок, включающее переход новостроек в сегмент вторичного жилья;
• Льготные ипотечные программы для квартир от застройщиков, влияющие на общую статистику;
• Увеличение объема готового жилья на первичном рынке;
• Сравнение цен на новостройки и вторичное жилье делает покупку готовых квартир привлекательной;
• Значительный рост количества ипотечных заявок свидетельствует об оживлении рынка.